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봉wrote...
: 수고하십니다.
: 궁금하고 답답해서 문의드립니다.
: 토지계약 관련입니다. 의뢰인은 매도자입니다.
: * 토지를 매매하기로 하고 계약을 하였습니다.
: - 계약일/06.12.28, 중도금/07.02.28, 잔금/진입로 해결시, 근저당권/ 6500만원 승계
: - 별첨 : 07.6.30까지 중개사와 매도인이 공동으로 진입로를 해결하고 그러지 못할시 계약금 배액상환 약정
: - 계약은 명의자 형이 함 (위임장 없이, 도장도 형 도장 사용, 중개사 타인명의 인 것을 알고 있음)
: 그러나 07.6.30까지 진입로가 해결되지 않았습니다.
: 중개사가 진입로 문제를 본인이 해결 해주겠디고 해서 비용(1000만원)도 받았으나, 차일피일 미루다
: 여의치 않은지 이제 계약을 해지하자고 합니다. 해지를 하지 않으면 중개사가 매도인을 대상으로 소송하겠다고 합니다. 어떻게 하면 되는지 궁급합니다.
: - 중도금을 07.2.28까지 주기로 하였으나 주지 않았습니다.
: - 매매토지에 설정된 근저당권을 임의로 해지하였습니다.(대출금 6500만원 변재 후/07.2.28)
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: [ 문의사항 ]
: 1. 위임장 없이 계약을 하였는데 이에 따른 어떤 문제가 생기나요?
: 2. 중도금 날짜에 매도인에게 중도금은 지급하지 않았고, 그 날에 토지에 근저당권을 임의로 해지해 놨음
: - 매도인은 나중에 알았습니다. - 명의자 없이 어떻게 해지가 가능한지도 궁금합니다.
: - 근저당권에 해지를 중도금으로 한다는 말은 계약상에 없습니다. 어뗗게 처리해야하는지요?
: 3. 진입로 문제를 해결하지 못해 해지하게 되면 계약금 배액상환하는데... 중개사와 같이 부담하는지요?
: - 계약금 2400만원입니다.
: 4. 중개사가 해지해야한다면서 이제야 명의자 위임장을 요구합니다. 아무래도 이상한데.... 해줘야 하는지?
: 두서없이 적었습니다.
: 궁금증을 해결해주셨으면 합니다.
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안녕하세요.
귀하는 매도인으로서 부동산을 매매하는 과정에서 귀하의 형이 중개업자 입회하에 위임장 없이 형임명의로 계약을 제결하고 계약금 2,400만원을 수령한 상황에서 위 계약의 내용 중 진입로를 개설하고 진입로 개설이 되지 않으면 계약금의 배액을 상환할 것을 조건으로 계약이 체결된 모양입니다.
그런 과정에서 매수인측에서 중도금을 목적부동산에 설정된 근저당권을 임의로 말소하는 방법으로 지급한 것으로 보입니다.
귀하는 위 매매계약에서 진입로 개설이 불가능하게 되어 계약을 해제하여야 하는 상황에서 형님 명의로 체결된 계약의 유, 무효 여부, 저당권 임의말소 가능여부, 종국적으로 계약금의 배액을 본인이 상환하여야 하는지 여부를 물어오고 있습니다.
위와 같은 사안에서 귀하가 직접 부동산을 매도할 의사를 나타내고 중개업자에게 중계의뢰하였으며, 위 계약금을 귀하가 수령하였다면, 귀하는 부동산의 처분에 대한 적법한 수권행위를 한 것으로 보이므로 형님 명의로 체걸된 계약은 적법한 계약이 될 것입니다.
또한 귀하의 계약금 배액상환 부분은 총 매매대금에서 계약금이 차지하는 비률, 귀하의 불법성 정도, 진입로개설이 부동산의 효용에 미치는 영향, 진입로개설 조건이 매매대금을 상승요인으로 작용하였는지 여부에 따라 판단되어질 것입니다.
그렇다라도 귀하는 위 매매계약에서 진입로개설에 대하여 적극적으로 개입하지 않고, 그 부분에 대하여는 특별히 수권행위를 하지 않았다면 표현대리 또는 중개업자, 형의 과실책임 등을 이유로 배액상환 부분에 대하여 구상권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
그러므로 귀하가 중개업자로에게 부동산을 매도해 달라는 요청을 하였으며, 그 매매대금의 일부를 계약금(또는 위악금, 손해배상금의 예정)조로 수령하였다면 그 배액을 상황하여야 할 것이고 그에 대한 책임을 과실의 정도에 따라 중개업자, 형님에게 지울수 있을 것으로 판단됩니다.
출처 : 집현전법률사무소 tel(0505-581-1028)
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