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봉wrote...
: : 수고하십니다.
: : : 궁금하고 답답해서 문의드립니다.
: : : 토지계약 관련입니다. 의뢰인은 매도자입니다.
: : : * 토지를 매매하기로 하고 계약을 하였습니다.
: : : - 계약일/06.12.28, 중도금/07.02.28, 잔금/진입로 해결시, 근저당권/ 6500만원 승계
: : : - 별첨 : 07.6.30까지 중개사와 매도인이 공동으로 진입로를 해결하고 그러지 못할시 계약금 배액상환 약정
: : : - 계약은 명의자 형이 함 (위임장 없이, 도장도 형 도장 사용, 중개사 타인명의 인 것을 알고 있음)
: : : 그러나 07.6.30까지 진입로가 해결되지 않았습니다.
: : : 중개사가 진입로 문제를 본인이 해결 해주겠디고 해서 비용(1000만원)도 받았으나, 차일피일 미루다
: : : 여의치 않은지 이제 계약을 해지하자고 합니다. 해지를 하지 않으면 중개사가 매도인을 대상으로 소송하겠다고 합니다. 어떻게 하면 되는지 궁급합니다.
: : : - 중도금을 07.2.28까지 주기로 하였으나 주지 않았습니다.
: : : - 매매토지에 설정된 근저당권을 임의로 해지하였습니다.(대출금 6500만원 변재 후/07.2.28)
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: : : [ 문의사항 ]
: : : 1. 위임장 없이 계약을 하였는데 이에 따른 어떤 문제가 생기나요?
: : : 2. 중도금 날짜에 매도인에게 중도금은 지급하지 않았고, 그 날에 토지에 근저당권을 임의로 해지해 놨음
: : : - 매도인은 나중에 알았습니다. - 명의자 없이 어떻게 해지가 가능한지도 궁금합니다.
: : : - 근저당권에 해지를 중도금으로 한다는 말은 계약상에 없습니다. 어뗗게 처리해야하는지요?
: : : 3. 진입로 문제를 해결하지 못해 해지하게 되면 계약금 배액상환하는데... 중개사와 같이 부담하는지요?
: : : - 계약금 2400만원입니다.
: : : 4. 중개사가 해지해야한다면서 이제야 명의자 위임장을 요구합니다. 아무래도 이상한데.... 해줘야 하는지?
: : : 두서없이 적었습니다.
: : : 궁금증을 해결해주셨으면 합니다.
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: : 안녕하세요.
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: : 귀하는 매도인으로서 부동산을 매매하는 과정에서 귀하의 형이 중개업자 입회하에 위임장 없이 형임명의로 계약을 제결하고 계약금 2,400만원을 수령한 상황에서 위 계약의 내용 중 진입로를 개설하고 진입로 개설이 되지 않으면 계약금의 배액을 상환할 것을 조건으로 계약이 체결된 모양입니다.
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: : 그런 과정에서 매수인측에서 중도금을 목적부동산에 설정된 근저당권을 임의로 말소하는 방법으로 지급한 것으로 보입니다.
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: : 귀하는 위 매매계약에서 진입로 개설이 불가능하게 되어 계약을 해제하여야 하는 상황에서 형님 명의로 체결된 계약의 유, 무효 여부, 저당권 임의말소 가능여부, 종국적으로 계약금의 배액을 본인이 상환하여야 하는지 여부를 물어오고 있습니다.
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: : 위와 같은 사안에서 귀하가 직접 부동산을 매도할 의사를 나타내고 중개업자에게 중계의뢰하였으며, 위 계약금을 귀하가 수령하였다면, 귀하는 부동산의 처분에 대한 적법한 수권행위를 한 것으로 보이므로 형님 명의로 체걸된 계약은 적법한 계약이 될 것입니다.
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: : 또한 귀하의 계약금 배액상환 부분은 총 매매대금에서 계약금이 차지하는 비률, 귀하의 불법성 정도, 진입로개설이 부동산의 효용에 미치는 영향, 진입로개설 조건이 매매대금을 상승요인으로 작용하였는지 여부에 따라 판단되어질 것입니다.
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: : 그렇다라도 귀하는 위 매매계약에서 진입로개설에 대하여 적극적으로 개입하지 않고, 그 부분에 대하여는 특별히 수권행위를 하지 않았다면 표현대리 또는 중개업자, 형의 과실책임 등을 이유로 배액상환 부분에 대하여 구상권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
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: : 그러므로 귀하가 중개업자로에게 부동산을 매도해 달라는 요청을 하였으며, 그 매매대금의 일부를 계약금(또는 위악금, 손해배상금의 예정)조로 수령하였다면 그 배액을 상황하여야 할 것이고 그에 대한 책임을 과실의 정도에 따라 중개업자, 형님에게 지울수 있을 것으로 판단됩니다.
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: : 출처 : 집현전법률사무소 tel(0505-581-1028)
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