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이wrote...
: 수고 많으십니다.
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: 건물에 월세로 세를 얻어 영업을 하고 있습니다. 그런데 사업상 필요로 인해 다른 곳으로 이사를 하려고 임대계약기한 전이지만 임대인에게 이야기한 후 부동산에 내놓았습니다.
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: 다행이 얼마 지나지 않아 새로 들어올 사람이 생겼고 이 사람은 임대인과 임대차계약을 체결하였습니다. 계약금을 이백만원 납부하였고 잔금일은 어제였습니다. 저는 잔금일 하루전인 그저께 건물을 비우고 열쇠를 건물 관리소에 맡겼습니다.
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: 그런데 황당하게도 새로 들어올 사람이 사정이 생겨서 잔금을 치루지 못하게 되었습니다. 이야기를 들어보니 잔금을 마련할 경제적 사정이 되지 못하였습니다. 결국 계약은 무산되었습니다.
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: 임대인은 다음과 같이 주장합니다. 새로운 계약이 무산되었으므로 제가 저의 남은 계약기한까지는 현재의 건물을 계속 사용할 의무가 있고 임대인은 해당기한까지 임대료를 청구할 권리가 있다고 합니다.
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: 건물주는 새로운 사람이 들어온다는 조건(가정)하에 계약이 해지(임대인은 조건부 합의해지라는 표현을 썼습니다.)되었고 명도를 받은 것이라 했습니다.
: 그런데 새로운 세입자가 들어오지 않게 되었으므로 과거의 계약은 당연히 유효한 것이라고 합니다.
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: 문의사항은 다음과 같습니다.
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: 1. 임대인의 주장처럼 저는 계속해서 임대계약기한까지 건물주에게 임대료를 납부할 책임이 있는 것인가요? 그리고 제가 건물을 사용 및 점유하지 않아도 임대료를 납부해야하는 것인가요?
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: 2. 주변에서 듣기로 만일 제가 계속해서 건물을 이용하고 계약기한까지 건물을 쓴다면 새로운 세입자가 포기한 계약금 이백만원에 대해서는 제가 권리가 있다고 합니다. 즉 임대인은 해당 계약금에 대해 권리가 없고 제가 임대인에게 청구해서 해당 계약금을 받을 수 있다고 합니다. 맞는 주장인가요?
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: 답변 기다리겠습니다. 감사합니다.
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안녕하세요.
귀하는 월세계약으로 건물을 임차하던 중 사업상의 이유로 이전하여야 할 상황에서 임대기간 만료전 임대인의 동의를 얻어 새로운 임차인을 구하고, 새로운 임차인과 임대인이 임대차계약을 체결하였으나, 그 새로운 임차인이 잔금을 치루지 못하여 계약금을 포기하고 계약을 해제한 상황에서 귀하는 이미 건물을 인도하여 주었음에도 불구하고 임대인이 귀하와의 계약이 계속 유효함을 이유로 월세를 지급하라고 하는 모양입니다.
위와 같은 사안에서 임대인이 새로운 임차인과 임대차 계약을 체결하고 그 계약금을 수령하였다면, 귀하와의 임대차게약은 적법하게 해지 되어 그 권리 의무는 해소된 것으로 보입니다.
건물 주인은 새로운 임차인을 상대로 계약금의 몰취 및 추가로 발생하는 손해에 대하여 청구할 수 있을 뿐이고, 귀하를 상대로 월세를 청구하는 것은 부당해 보입니다.
그러므로 귀하는 건물주인에게 월세를 지급할 의무는 없으며, 보증금의 반환을 청구할 수 있을 것입니다.
임대차계약의 해지시 보증금의 반환과 건물을 인도하는 것은 동시에 이행하여야 하고 어느 일방이 이행될 때까지 자신 또한 이행을 거절할 수 있는 것입니다.
그러므로 귀하는 보증금을 반환 받을 때까지 건물을 점유할 수 있으며, 상대방의 의무위반을 점유하는 것이므로 월세를 지급할 의무도 발생하지 않을 것입니다.
출처 : 집현전법률사무소 무료전화(0505-581-1028)
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