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조wrote...
: 조그만 건물을 임대하고 있습니다.임대료가 5개월 가까이 연체되어 있습니다. 임차인은 다른 은행채무도 많아 쫒기는 처지이고 장사도 여의치 않아 건물에 나와 사업을 하지 않고 문을 닫아둔 채 그냥 있습니다.
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: 임차인은 제게 임차인 본인도 많은 권리금(시설권리금 포함)을 주고 들어온만큼 건물명도는 권리금을 주고 들어올 제3자에게 할 것이라고 하였습니다.
: 건물명도는 나중에 할테니 우선 본인이 자금사정이 어려우니 미납금을 정산하고 보증금을 돌려줄 것을 요청하였습니다.
: 물론 저는 계약기한 전인데다가 건물명도를 받기 전에는 보증금을 돌려줄 수없어 이를 거절하였습니다. 임대계약기한은 딱 4개월 남았습니다.
: 현재 임차인이 임료의 납부를 계속 연체해도 남은 보증금으로 계약기한까지는 충당될 것 같습니다.
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: 제가 걱정하는 부분은 임대기한이 종료되고 임료연체로 보증금도 다 소멸되었는데 임차인이 본인은 권리금을 받아야 한다며 건물을 명도하지 않는 경우입니다.
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: 그렇다고 지금 당장 계약을 해지하자니 만일 임차인이 계약해지에 순순이 응해 건물명도를 해준다면 안 그래도 공실이 많아 운영이 어려운 상황인데 공실이 또 추가될까봐 걱정이 앞섭니다.
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: 그래서 일단 나중 명도소송으로 갈 것을 염두해두고 명도소송의 시간을 단축하기 위해 점유이전금지 가처분 신청을 미리 해두는 방법을 생각하고 있습니다.
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: 질의사항은 다음과 같습니다.
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: 1. 점유이전금지 가처분신청을 위해서는 반드시 내용증명 등을 통해서 계약해지 통보를 미리 해야하나요?
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: 2. 임료연체가 많다고 당장 계약을 해지할 수도 없고 그렇다고 가만히 기다릴 수도 없는 이런 저의 상황에서 제가 취할 수 있는 다른 방법은 없나요?
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안녕하세요.
귀하는 임대인으로서 임차인의 계약기간 만료전 차임연체로 인하여 계약기간 만료일까지 그 보증금으로 충당하기에 적당한 상황에서 계약기간 만료 후 명도불응에 대하여 고민하시는 군요.
위 임대차계약은 귀하 외에 권리금계약도 있는 점으로 인하여 임차인이 권리금이라도 받아 나가고자 하는 사정이 있는 것으로 보이는 군요.
그렇다면 귀하는 점유이전금지가처분을 통하여 그 피보전권리를 확보하는 것도 좋을 것이나. 남은 계약기간과 소송기간(약 6개월 예상) 등을 고려하여 적극적으로 소송을 고려하여야 할 시점으로 판단됩니다.
이 건과 같이 새로운 임차인이 들어오는 것이 귀하는 상권을 보호하고, 임차인은 권리금을 받을 수 있다는 점을 고려하면 제일 좋은 방법이 될 것입니다.
그러므로 귀하는 소제기 시점과 새로운 임차인이 구해지는 시점에 따라 이해관계가 달라지는 것이므로 판단이 쉽지가 않습니다.
그렇다면 귀하는 임차인을 상대로 가처분의 조치를 취하는 것도 현명한 판단이 될 수 있을 것입니다.
이 경우 귀하는 임차인에게 차임연체로 인한 계약해제의 통지를 하여야 할 것입니다.
출처 : 집현전법률사무소 무료전화(0505-581-1028)
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