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박wrote...
: 안녕하십시까.
: 저는 작은 상가건물을 임대하고 있습니다.
: 2007. 5월말부터 저는 임차인과 임대차해지문제로 다투고 있습니다. 저는 해지사유 있음을 주장하고, 임차인은 해지사유가 되지 않는다고 주장하고 있으며, 저는 계약해지되었으니 건물을 인도해달라고 내용증명으로 촉구하고 있는 상태입니다.(해지사유 해당여부에 대하여는 여기서 여쭙지 않겠습니다)
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: 임차인의 차임지급일이 매월 1일인데, 7월분 차임을 기한을 넘겨 7월 10일쯤 우편환으로 보내왔길래, “계약이 해지되었는데 수령하지 않겠다”라고 하며 다시 등기로 반환하였습니다. 그 후로 8월분, 9월분까지 현재 임차인은 차임을 지급하지 않고 있습니다.
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: 이러한 상황을 전제로 질문드립니다.
: 만일 현재 임차인과의 계약해지문제를 더 이상 다투지 않고 임대차계약이 내년까지 지속되는 경우, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호의 계약갱신거절사유인 “임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”에 해당하여 제가 내년에 가서 계약갱신을 거절할 수 있는지 궁금합니다.
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: 이에 대하여는 다음 두 방향의 해석이 가능하다고 사료됩니다.
: 1. 7월분 차임을 임대인이 수령거절했으므로 아직 2기의 차임을 연체한 사실밖에 인정안된다고 해석하는 방법
: 2. 9월초 현재시점에서 “3기의 차임액”이 연체되어 있으므로 갱신거절사유에 해당된다고 해석하는 방법
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: 제가 어느 공공기관에 문의했더니 위 1항목처럼 해석하여 답변해준바 있었는데, 저는 여전히 수긍하지 못하여 이렇게 다시 질문드리게되었습니다.
: 법률규정이 “3회에 걸쳐 차임을 연체한 사실이 있는 경우”라고 하지 않고 “3기의 차임액에 달하도록”이라고 표현된 점에 주목해서 생각해보면, 제가 7월분의 차임을 수령거절했다고 해서 7월분의 차임을 면제시켜준 것이 아니기 때문에, 임차인이 위 조항의 적용을 피하려면 8월초에는 7월분과 8월분을 합하여 다시 변제하였거나, 9월초 현재에는 7월분과 8월분과 9월분을 다시 합하여 변제행위를 했어야 한다고 사료됩니다.
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: 제가 계약이 해지되었다고 주장하는 처지에 차임을 수령할 수 없어 7월분을 반환하였던 것인데, 임차인은 저의 주장에 따라 건물을 인도하지도 않으면서 제가 1회 수령거절했다고 하여 그 뒤로도 차임을 공탁하거나 방문하여(바로 윗층에 임대인이 거주) 차임을 지급하려는 어떠한 노력도 하지 않고 연체하였는데, 이 경우에 제가 1회분의 차임을 면제라도 해준 것처럼 해석하여 9월초 현재 “2기의 차임액이 연체되어 있는 상태”로 본다는 것은 임차인 위주의 해석방법으로써 부당하다고 생각합니다.
: 저의 생각이 잘못된 것인지 검토하여 주시면 대단히 감사하겠습니다.
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안녕하세요.
귀하는 임대인이고 임차인과 임대차계약의 해지 여부로 다투는 과정에서 임차인이 차임을 연체하였다고 주장하면서 다시 계약을 해지하고자 하시는 모양이군요.
위 차임연체규정이 3기에 달하는 이라고 되있는 사실을 귀하도 잘 알고 있는 사항이고, 귀하가 7월분 차임을 수령거절한 후 임차인이 8, 9월분 차임을 연체한 상황인 모양이군요.
그 해것의 여부는 당사자간의 분쟁의 발생상황에 따라 달리 판단되어 질 것입니다. 즉 임차인이 의도적으로 차임을 연체한 것이라면 계약의 해지사유가 될 것이고(갱신거절 포함), 차임 연체 전에 계약의 해지를 다투는 과정에서 귀하가 차임수령을 거절한 것이라면 귀하의 귀책사유로 인하여 차임을 수령하지 못한 것이 될 것입니다.
위 상가임대차보호법은 영세상인의 최소권리를 보호하고자 하는 취지에서 제정된 법으로 임차인에게 일방적으로 유리하게 적용되는 편면적 강행규정이라 할 것입니다.
그 법의 해석 및 적용에 있어서는 이러한 점을 고려하여야 할 것입니다.
어떠한던 귀하는 임차인과 더이상 계약을 유지할 사정이 되지 못한다면 말로 다툴것이 아니라 내용증명 등을 통하여 계약의 해지를 최고하는 등 적극적으로 귀하의 권리를 보호하여야 할 것입니다.
위와 같은 저희 사무실의 입장은 확정된 판결에 의한 것이 아니고 구체적인 사살관계에 따라 변경될 수 있는 것이므로 이점 양지하시기 바랍니다.
출처 : 집현전법률사무소 무료전화 (0505-581-1028)
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