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kkwrote...
: 안녕하세요 변호사님.
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: 저는 관악구 신림동에서 사시 공부를 하고 있는 여학생입니다.
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: 신림동 원룸을 찾아다니다
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: 올해, 2007년 2월25일에 내년 2월말까지 1년 계약으로 원룸 임대차 계약(보증금 2700만원)을 했구요 . 당시 은행이랑 개인에게 근저당이 잡혀 있는 집이었는데
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: 전세금이 싸서 이 집으로 들어오게 되었습니다. 한달에 30만원씩 하는 월세 낼 형편이 안되어서요..
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: 그런데 아주머니 말을 믿은것이 잘못이었는지, 얼마전 등기부를 보고 깜짝 놀랐습니다.
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: 그 이전까진 등기부 등본에 은행이랑 개인 근저당 밖에 없었는데
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: 몇달 뒤 건물 자체에 가압류(보증금액으로 보이는)가 들어왔다 2개월 정도쯤 후 풀리고
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: 7월에 어떤 학생이 중앙지법에 임차권 등기명령을 신청했는데 그것도 아직 안 풀리고 있고 (총 3000만원 중 1000만원 변제)
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: 그리고 9월에 또 보증금액으로 보이는 가압류가 들어와 있고 아줌마 집에도 가압류가 들어와 있습니다.
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: 생각에 월세를 아끼고 싶어서 전세가 싼 곳을 찾았다가 만기가 되어 나가려는 학생들인데
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: 학생들 전세금을 끌어다가 자기 사채 이자를 갚았고 그래서 지금 돈이 없는 것 같아요 .
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: 임차권 등기명령이 임대인으로서는 치명적인데 몇달이 지나도록 말소를 못시키는 것을 보면요...
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: 아줌마 전화번호는 바뀌었고 원래 여기 관리실이 있다가 그것도 학생 원룸으로 세를 놓았습니다.
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: 지금 저는 계약기간이 약 5개월 정도 남았고 그렇긴 한데 이 사실을 알게 되었는데 5개월을 그냥 기다려야 할까요?
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: 그동안 가압류는 계속 들어올 거고 제 보증금은 순순히 내 줄 것 같지가 않네요.
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: 학생들은 약자라고 이렇게 눈을 뜨고 함부로 해도 되는지 밤에 잠이 안옵니다.
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: 일단 여기까지가 제 사정이구요
: 제가 궁금한 것은
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: 1. 지금 이사를 나가고 싶은데 5개월이 남은 상태에서 저의 의사에 의한 계약 해지가 가능한가요?
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: 합의 사항 일 것 같은데 아주머니가 보증금을 이렇게 함부로 관리하고 있는 잘못을 물어서
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: 합의 해달라고 항의하고 내어 달라고 하면 안되나요?
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: 이런 사실이 있는데도 주인이 끝까지 거부 할 수 있나요?
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: 만약 주인이 전화를 함부로 끊어 버리거나 대면자리에서 끝까지 회피하면 어떻게 대응해야 하죠?
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: 계약 해지 합의를 안해주면요.. 관행적으로 이런 경우 다른 학생이 들어올때까지 기다리라고 하는 것이 일반적인 것 같은데 누가 임차권 등기명령이랑 보증금 가압류 들어온 집에 오려고 할까요?
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: 2. 제가 확정일자랑 전입신고를 받아 두었긴 한데
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: 등기부를 보니까 이 건물이 근린생활시설/(독서실과 식당)으로 표제부 등기가 되어있어요
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: 그런데 사실 이 건물은 전체 다 원룸으로 운영이 되고 있구요
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: 이 경우에 주택 임대차 보증금에 의한 소액 보증금의 대상이 되나요? 실질적으로 판단한다고 하는데 저의 경우에도 가능한가요?
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: 3. 관행적으로 이런 경우 다른 분들은 어떻게 보증금을 받으시나요?
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: 4. 제 계약만기일이 5개월이 남았는데 항의해서 계약해지를 한 후에
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: 공증같은것을 받아서 가압류 같은것을 들어갈 수 있는 방법이 있나요?
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: 살고 있는 도중에 가압류를 들어갈 수는 없는거죠?
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: 5. 만약에 경매가 넘어가면 ,이 건물에 주택임대차 보호법이 적용이 되면
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: 1600만원은 확실히 받을수가 있는건지요?:
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: 지금 시험 날짜는 임박해 오는데 이런일을 겪게 되어서
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: 잠도 안오고 공부도 안되고 되는 일이 없네요..
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: 월세값이라도 아끼게 되었다고 처음에 좋아했다가 부모님 뵐 낯도 없고 속이 너무 상합니다. :
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: 제가 어떻게 하면 좋을지 도움을 부탁드립니다.:
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안녕하세요.
귀하는 선순위 물권이 있는 원룸을 월세를 절약할 생각으로 2500만원 전세로 거주하고 있는데, 임대인이 다른 임차인에게 보증금을 반환하지 않아 등기명령이 나 있으며, 피보전채권이 임자보증금인 가압류가 되는 등으로 인하여 귀하의 보증금을 확보할 방법이 없는 모양이군요.
귀하가 상대방의 채무불이행 또는 임대인의 의무위반으로 계약을 해지할 수 있다고 하더라도 그 보증금을 확보하기는 쉽지 않을 것입니다.
그렇더라도 주임법에 의한 최우선 변제를 받는 것은 무리 없을 것으로 보입니다.
귀하의 구체적인 배당액은 선순위 물권, 임차권등기 보증금액수, 가압류, 기터 선순위 임차인 등 복잡한 사항을 확인하여야 판단이 가능할 것입니다.
여러 가지 어려운 문제가 있음에도 사시준비에 고민이 많으시겠군요. 요번 기회에 주택임대차보호법을 현실적으로 공부할 기회도 되겠군요.
출처 : 집현전법률사무소 무료전화(0505-581-1028)
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