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swrote...
: 올해 1월 초에 한 부동산 중개업소로부터 새로 분양받은 아파트를 7000만원에 전화상 전세계약을 하고 계약금을 인터넷뱅킹으로 500만원 받았습니다. 그런데 계약자의 사정을 핑계로 계약서 쓰기를 미루더니 1월말쯤 계약자쪽에서 계약을 못하겠다고 하여 자신의 돈으로 돌려주었다고 자신들이 책임지고 입주완료일 2월말까지 계약을 성사시켜주겠다고 약속을 하여 약간은 황당하기는 했지만 그당시 전화통화에서는 그렇게 해달라고 하였습니다. 그리고는 나중에야 이사람들이 우리집을 자신들의 돈으로 계약금을 걸어놓고 있었다는 사실을 알았습니다. 속은 사실에 너무 화가나서 2월말까지 집을 나가게 해주겠다는 계약서를 써달라고 하니 거부를하여 저희는 다른 부동산 중개업소에 집을 계약을 하고 계약금을 돌려주지 않았습니다. 그랬더니 법원에 소송을 걸어놓고는 우리가 자신들에게 전속계약을 하고는 저희쪽이 계약위반을 한거라는 황당한 주장과 함께 자신들이 거짓으로 계약금을 걸어놓은 사실은 감춘채 유리한 쪽의 전화내용만을 녹음한것을 증거로 제출할려고 합니다. 이런경우 어떻게 대처를 해야할까요? 그쪽은 전화내용을 녹음 했다고 하는데(이 사실을 알고도 너무 놀랐습니다.) 저희는 녹음한 증거물도 없이 어떻게 대처를 해야할까요?
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안녕하세요.
귀하는 분양받은 아파트를 전세놓기 위하여 중개업자에게 의뢰하여 임차인이 나타나 계약금 500만원을 수령하였는데,
계약자 사정에 의하여 계약체결이 무산되었며, 중개업자가 자신의 돈으로 계약금 500만원을 지급하였으므로 그 돈을 자신에게 반환하라고 하고 있는 상황 이군요.
귀하는 이러한 사실을 알고 신뢰를 잃게 되어 다른 업자를 통하여 전세계약을 제결하였으며, 그 중개업자로부터 계약금 반환 소송이 걸려온 모양이군요.
위 계약금을 중개업자가 지급한 것이 맞다면 그 돈의 성격이 문제가 될 것입니다.
중개업자가 세입자를 대리하여 계약금을 대납한 것이라면 중개업자는 세입자에게 계약금을 청구항야 할 것으로 보이고, 귀하에게 반환을 청구할 수는 없을 것으로 보이는데, 중개업자가 전속계약을 운운하며, 그 계약금을 계약의 이행을 위한 담보조로 지급한 것이라고 주장한다면, 중개업자는 전속중개계약서가 없는 한 그 주장은 받아들여지지 않을 것입니다.
위 계약금은 쌍방간에 포기 또는 몰취 규정을 두어 계약의 이행을 담보하거나 상대방의 계약불이행을 대비하여 그 손해를 담보하는 기능을 하는 것입니다.
계약금의 몰취 또는 배액상환 규정은 중도금 지급전에 일방이 계약의 불이행 여부와 관계없이 일방적으로 계약을 해지할때 적용되는 것으로 귀하의 경우 귀하의 귀책사유가 없음에도 상대방이 일방적으로 계약을 해제하였으므로 상대방은 계약금의 반환을 주장할 수 없으 보입니다. 즉, 계약금을 포기한 것으로 보입니다.
만약, 일방이 계약의 이행을 지체, 불능 등으로 계약을 해제하여야 하는 경우는 상대방의 손해를 담보하는 것이므로 실제 상대방의 손해(통상 총 대금의 10%정도)를 과도하게 초과하는 부분은 법원이 적절히 감액할 수 있도록 하여 그 부분은 반환을 받을 수 있을 것입니다.
계약금을 위약금이라 약정 하더라도 손해배상액으로 추정되는 것으로 계약의 모든 사정에 비추어 위약벌(예를 들어 당장 계약을 체결하지 않으면 상당한 피해가 발생할 것임을 알면서도 계약을 위반한 경우 등)로서 계약금을 규정하였다면 그 계약금은 몰취할 수 있을 것입니다.
이러한 계약금의 성격은 결국 양 당사자가 계약체결 과정에서 나타나는 구체적인 의사에 따라 달라지는 것이므로 쉽사리 결론을 내릴수는 없는 것입니다.
귀하의 경우는 중개업자가 전속중개계약을 체결하지 않았으며, 귀하의 귀책사유가 없이 상대방이 일방적으로 계약을 해제한 것이라면 상대방이 계약금을 포기한 것으로 주장하여야 할 것입니다.
또한 중개업자가 부당이득금이라고 주장할 수도 있으나, 이에 대한 법리는 구체적인 사실관계에 의하여 설명되어져야 할 것입니다.
출처 : 집현전법률사무소 무료전화(0505-581-1028)
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