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파wrote...
: 수고가 많으십니다. 인터넷에서 소송관련 글을 조사하다가 귀 법률사무소에서 친절한 답글이 올라 온 것을 보고 용기를 내어 글을 올립니다.
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: 저는 콘도에서 부대업장 관리업무를 담당하고 있습니다. 저희 콘도에서 수년째 한식당을 임차하여 운영하는 분이 있는데, 올해 말 만기가 됩니다. 이번에 복수 업체의 제안을 받아 제일 좋은 평가를 받은 업체에 임대를 주려고 합니다. 그런데, 현재의 한식당은 이전에 커피숍으로 되어 있었던 것을 현 임차인이 회사와 합의 하에 자비를 들여 인테리어와 냉동창고 및 LPG 저장 시설 등을 한 후에 들어 와서 영업을 하게 되었습니다. 대략적으로 도식화 하면 다음과 같이 되는데요...
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: (1) 2001. 12. 01 ~ 2002. 12. 31 (기존 시설물 사용)
: - 콘도 A동 한식당 임차 운영
: - 콘도 B동 커피숍 임차 운영
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: (2) 2003. 01. 01 ~ 2003. 12. 31 (계약연장)
: - 콘도 A동 한식당 임차 운영
: - 콘도 B동 커피숍 임차 운영
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: (3) 2004. 01. 01 ~ 2005. 12. 31 (계약연장)
: - 콘도 A동 한식당 운영 중 2004년 6월에 시설을 보수 하여 운영 및 콘도 B동 커피숍도 동시에 임차 운영함(시설 보수는 회사와 합의 및 임차인 비용 지불 / 임차인이 시공업체 선정)
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: - 콘도 B동 커피숍도 동시에 임차 운영함
: - 투자비 회수를 위해 계약기간 1년 연장 특전 제공(2006. 01. 01 ~ 2006. 12. 31)
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: (4) 2006. 07. 01 ~ 2007. 12. 31 (계약연장)
: - 2005. 07. 01부로 회사와 합의 하에 A동 한식당을 콘도 B동 커피숍으로 옮겨 와 영업함(커피숍은 없앴으며, 시설 개보수 비용은 임차인 부담 / 회사에서 시공업체 선정)
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: - 계약기간을 기존의 2006. 12. 31에서 1년 연장하는 조건으로 변경하였음(2007. 12. 31 만기)
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: - 계약서 상에는 상호 합의 하에 계약기간을 (2004. 01. 01 ~ 2007. 12. 31로 수정 서명 날인 함
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: ※ 임차인의 주장 : 시설물 설치 및 개보수 비용으로 총 1억4천7백만 원이 소요되었다고 주장함(2004년 6월 : 62백만원 및 2005년 6월 : 85백만원)
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: 계약서에는 계약종료, 명도 및 원상회복, 명도대행 등에 대하여 명시하고 있고, 현 임차인은 회사에게 권리금을 요구하지는 않게 되어 있지만, 새로운 임차인에게 금전적 보상(권리금 명목)을 요구할 가능성이 높고, 잘 안 될 경우 회사에 목적물 명도를 제 때에 해 주지 않을 우려가 있습니다.
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: 이럴 경우, 어떻게 하는 것이 현명하게 준비(대처)하는 일인지 알려 주시면 고맙겠습니다.
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: 감사합니다.
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안녕하세요.
임차인과 임대인, 임차인 간의 권리금 분쟁은 임대차계약이 존재하는 한 끈이지 않고 있는 것입니다.
귀하의 경우 콘도 관리자로서 콘도내 한식당을 임차한 자가 콘도측의 동의를 얻어 시설, 인테리어 등을 한 경우 임차인은 콘도에 대하여 그 이익이 현존하는 한도내에서 필요비, 유익비를 청구할 수 있으며, 그 임차목적물에 임차인의 비용으로 설치한 부속물이 있는 경우 그 부속물의 매수청구권을 행사할 수 있습니다.
이러한 필요비, 유익비, 부속물매수청구권은 임차인이 임대인의 건물명도 요구에 대응하여 청구하는 것이 대부분 이라 할 것이며, 이러한 분쟁은 당사자간에 해결이 되지 않으면 결국 법원에 의하여 판단되어 질 것이고, 상당한 기간이 소요되는 점에서 양 당사자 모두에게 피해가 발생한다 할 것입니다.
그러므로 임대인은 그 건물에 대하여 임대차목적물을 원상태대로 유지할 것을 요구하고, 변경 또는 수리 등을 할 경우 임대인의 동의를 받도록하고 있는 것입니다.
이러한 상황에서 기존 인차인은 자신의 경영 노하우, 고객관리 방법, 시설에 대한 이익 등을 새로운 임차인에게 주장하면서 권리금을 요구하는 경우가 대부분이며, 이는 임대인이 관여할바는 아니라 할 것입니다.
귀하의 경우 임대인의 지위에서 새로운 임차인과 기존 임차인간에 권리금의 수수에 대하여 민감할 필요는 없는 것이나, 기존임차인이 새로운 임차인에게 과도한 권리금을 요구하여 임대차계약을 체결하는 것이 어려워질 경우 기존인차인을 상대로 건물명도 소송을 제기하여 필요비, 유익비, 부속물 등의 가치를 판단하여야 할 것입니다.
실제 기존임차인이 요구하는 필요비, 유익비, 부속물의 가치는 임차인이 투하한 자본을 모두 인정하는 것이 아니므로 그 현존하는 이익은 미미한 경우가 대부분이라 할 것입니다.
그러므로 귀하는 위와 같은 사정을 잘 활용하여 무리없이 임차인 변경을 시도하여야 할 것으로 보입니다.
출처 : 집현전법률사무소 무료전화(0505-581-1028)
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