김wrote...
: 자그마한 건물을 임대하는 사람입니다. 작년 8월에 임대차계약이 만료되었는데 임차인은 임대료를 깍아달라고 했고 현 임대조건도 주변 대비 70-80%로 수준이므로 인하해 줄 수 없다고 했습니다.
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: 계약만료 당시 이미 임대료는 4개월 가량 밀려있었습니다. 그러자 임차인은 자신의 사업에 필요한 기계만 다른 곳으로 옯겨서 사업을 하고 이곳에는 에어콘이나 냉장고등 불필요한 물건만 놓아둔 채 제가 명도를 요청했지만 명도하지 않고 지금까지 임대료도 입금하지 않았습니다.
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: 그리고는 계속 임대료 인하해서 재계약 해줄 것을 저에게 요구했습니다. (현재 상가임대차보호법 적용 대상은 아님니다.) 저는 할 수 없이 명도소송을 신청하였습니다.
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: 변론기일이 되어 법원에 가니 판사님은 원고,피고를 앞에 두고 이것저것 물어보시고 이야기도 하셨습니다. 나중에 알고보니 오늘은 그냥 조정을 위해 부른 것이라고 합니다.
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: 저는 판사님에게 저쪽에서 명도를 안해 주어서 우리는 세를 못놓고 있다고 말씀드렸더니 피고는 우리에게 이미 작년 8월부로 명도를 했다고 거짓증언을 했습니다. 열쇠도 넘겨주었다고 했습니다. 정말 기가 막혔습니다.
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: 그러자 판사님에게 피고가 더 이상 건물을 쓸 의사가 없음을 확인하고 저에게 피고가 더 이상 건물을 쓸 의사가 없으니 원고는 세를 놓아도 된다고 하셨습니다. 단 이 경우 제가 명도소송 신청시 청구한 원상회복비용을 받는데 있어서는 어려워질수 있음을 감안해야 한다고 하셨습니다.
: 즉 새로 세를 놓으면 건물 현장보존이 힘들어지므로 원상회복비용은 받기 어렵다는 내용이었습니다.
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: 그래도 세를 놓는 것이 유리하다면 피고도 더 이상 건물을 쓸 의사가 없고 원고가 임대를 놓는 것에 대해서 이의가 없으므로 이러한 사항을 판사님이 기록해 놓을테니 세를 놓아도 된다고 하셨습니다. 그리고 다음 변론기일을 2월 초로 잡혔고 그날에는 조정실이 아닌 법정으로 나오라고 하셨습니다.
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: 그리고 피고는 시설 투자한게 많다고 주장했고 판사님은 시설투자로 인해 건물의 가치를 현저하게 증가시킨 것이 확인된다면 유익비 청구가 가능하다고 하셨습니다.
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: 문의사항은 다음과 같습니다.
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: 1. 제가 세를 새로 놓으려면 판사님이 기록한 기록물(피고는 건물을 더 이상 쓸 의사가 없고 원고가 세를 놓는 것에 대해서 이의가 없다) 즉 “조정조서”같은 것을 받은 다음에 세를 놓아야 하지 않을가요?
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: 이러한 기록물을 제가 법원에서 받을 수 없다면 피고에게 내용증명을 보내서 “새로 세를 놓을려고 하는데 지난 번 판사님앞에서 이야기 했듯이 이의가 없느냐?”라고 문의해 보고 내용증명으로 이의가 없다는 답장을 받는다면 이것을 근거로 세를 놓아도 되지 않나요?
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: 위 두가지가 여의치 않을 경우에는 피고와 전화통화를 해서 더 이상 건물을 사용할 의사가 없고 원고가 세를 놓는 것에 대해서 이의가 없음을 확인하고 해당 대화내용을 녹취하여 둔다면 이를 근거로 세를 놓아도 되지 않을까요?
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: 지금같은 상황(단지 구두확인만 있는 상황)에서 세를 놓으면 피고가 또 어떤 구실로 트집을 잡을 지 걱정이 앞섭니다. 새로이 세를 놓기 위해 다른 좋은 방법은 없을까요?
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: 2. 원상복구비용 청구를 위한 증빙자료는 사진촬영 및 복구비용영수증 등을 준비하려고 하는데 이것 외에 어떤 증빙자료가 있을 수 있나요?
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: 3. 작년 8월에 이미 명도를 했다고 주장하는 사람이 지금 유익비를 주장하는 게 가능한 것인가요?
: 또 당초 임대차계약서상에 원상회복규정이 있으면 유익비는 사실상 계약당시 포기한 것으로 본다고 알고 있습니다. 그런데 유익비 주장이 가능한가요?
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: 4. 이미 작년 8월에 명도했고 열쇠를 넘겨주었다는 거짓말을 입증하기 위해
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: ① 피고는 열쇠를 건물 경비하는 아저씨에게 주었다고 했는데 이를 반박하기 위해 경비아저씨에게 증인진술서를 받았고 경비아저씨도 필요하다면 법정에 증인으로 참석해 주신다고 했습니다.
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: ② 그간 피고가 보내온 내용증명(여기에는 재계약을 주장하는 내용만 있지 명도했으니 보증금을 돌려달라는 내용은 전혀 없습니다.)
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: ③원고가 피고가 대화한 내용의 녹취록(여기에는 임대료에 대해 협의가 안되었기 때문에 피고는 명도도 안하고 이러고 있다는 내용이 기재되어 있습니다.)
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: ④명도소송전 점유이전금지가처분 신청을 하였습니다. 그리고 집행관이 와서 집행을 하였는데 이 당시 건물에 남아 있는 냉장고,에어콘 및 각종 비품이 현장에 있음을 사진촬영해 두었는데 이는 이미 준비서면으로 제출하였습니다.
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: ⑤사회상식상 피고가 명도해 주었다면 원고가 왜 많은 시간과 비용을 들여서 점유이전가처분금지신청 및 명도소송을 제기했겠느냐 하는 내용도 적어서 준비서면으로 제출하려 합니다.
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: ①부터 ⑤까지 이르는 내용을 준비서면에 다시적어 보내려고 하는데 이 이외에 피고의 거짓증언을 입증하기 위한 방법이 있을까요?
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: 장문의 글 읽어 주셔서 감사합니다.
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안녕하세요..
사안에서 판사님 말씀이 현재 바로 다른 임대차계약을 체결할 수 있으나
상대방에 대해 원상회복의무는 면해주는 것으로 이해가 됩니다..
그러나 원상회복을 청구하고자 하신다면 명도 및 임차료 청구 등 소송의
선고와 그에따른 강제(가)집행 절차가 필요할 것 같습니다..
한편 임대차계약체결시 원상회복 약정을 한 경우 유익비 등 상환청구권을 포기한 것으로
본다는 것이 판례여서 상대방의 청구는 인정되지 않을 수 있어 보입니다..
다만 이미 재판이 진행중인 상황에서 그 판단은 담당 판사님이 하실 것으로
이곳에서 무어라 확답을 드리기는 어려운 점 양해바랍니다..
출처 : 집현전법률사무소 tel(02-581-1028)
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