경매 부동산의 권리분석

경매 부동산의 권리분석

 

1 물권과 채권

 

구분	물권	채권
대상	특정의 물건을 직접,배타적으로 지배하여 얻은이익	채권자가 채무자에게 어떤 급부를 청구할 수 있는 청구권
대외적 효력	절대권(모든 사람에게 주장 가능)	상대권(특정한사람에게만 주장가능)
객체	대물권	대인권
법률	물권법	채권법
특징	사적자치의 여지가 좁고,강행성	계약의 자유,사적자치가 인정되는 범위가 넓음

 

2 물권의 종류

 

1.       소유권

2.       점유권

3.       用益物權-전세권, 지상권, 지역권

4.       擔保物權-저당권, 유치권, 질권

5.       관습법상의 물권-분묘기지권, 관습법상 법정지상권

 

3 권리간의 우선순위

 

1.       물권우선주의----물권과 채권이 충돌할 시에는 물권이 그 성립순서와는 무관하게 우선함 다만, 채권이라도 공시방법을 갖춘 경우에는 물권과 동일하게 설정선후에 의해 우선순위를 갖는다. (예: 등기된 부동산 임차권)

2.       부동산의 매매시 전소유자와의 임대차(채권) 계약은 깨어짐(매매는 임대차를 깨뜨린다.)---à 다만, 민사특별법(주택임대차보호법)에 의해 채권도 물권보다 보호 받는 경우가 있음. (매매시 전소유자와의 임대차계약은 신소유자에 승계됨à면책적 채무인수) 경매 시에도 마찬가지임.

3.       물권끼리의 순위------설정이 우선된 권리가 보호 받음

4.       채권끼리의 순위------민법은 채권자 공평주의에 의해 안분하도록 되어 있음.

 

4 경매에 있어서 소제주의와 인수주의

 

소제주의-경락으로 인해 소멸되는 권리

인수주의-경락이 되더라도 경락자에게 인수되는 권리

 

1.       소제(소멸)되는 권리

가. 抵當權,

나. 배당 요구한 선순위 임차권

다. 최고순위 담보물권보다 뒤에 설정된 用益物權(전세권, 지역권, 지상권, 임차권, 주택의 인도와 전입신고를 마친 세입자, 가등기, 가처분, 환매등기)

라. 경매개시 결정보다 늦게 설정된 ‘다’항의 권리들

마. 가압류등기(전소유자의 최선순위 압류, 가압류는 소멸되지 않음)

바. 가압류 등기보다 후순위의 ‘다’항의 권리들

 

2.       인수되는 권리

가.    유치권-우선변제효력은 없으나 대항력이 있어 실질적인 우선변제의 효과가 있음

나.    담보물권보다 선순위인 전세권

다.    최고순위 담보물권보다 앞서 설정된 용익물권

라.    경매개시결정 등기보다 앞선 ‘다’항의 권리들(단, 그러한 권리들보다 앞선 담보물권이 없어야 함)

 

★ 대위변제는 경매 낙찰 잔금때까지 할 수 있다는 것이 다수설

 

5 저당권과 소제주의-소멸주의

 

1. 저당권의 개요---저당권은 담보물권이며, 교환가치(환가가치)의 성격을 가지고 있음

2. 소제주의---저당권끼리는 순서에 관계없이 저당권을 실행할 수 있으며 경매가 되면 모두 소멸함. 저당권설정후의 용익물권(지상권, 지역권, 전세권)은 경락으로 소멸됨(왜냐하면 저당권설정 당시의 교환가치를 훼손할 수 없기 때문)

3. 소제주의의 예제

1)      저당권과 전세권(임차권)-최고순위 저당권이 전세권보다 앞선 경우에는 경매가 실행되면 소멸됨

2)      대항요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖춘 임차권과 저당권-최고순위 저당권이 임차권보다 선순위일 경우 경매실행 시 소멸됨.

3)      소유권이전등기 청구권보전의 가등기, 지상권, 지역권 등 역시 선순위저당권에 대항할 수 없음.

4)      소멸되는 권리들은 배당을 통해서 해결해야 함

 

6 전세권과 소제(소멸)주의

 

1.       특징-전세권은 용익물권이면서도 擔保物權的인 성격(경매청구권)을 가지고 있음

2.       전세금의 우선변제권

 

구분	순위	내용
무순위	X	경매비용
최우선변제권	0	1	소액보증금 중 일정액 근로기준법에 의한 임금(마지막 3개월분, 최종3년치 퇴직금, 재해보상금)
		2	당해 부동산에 부과된 세금
우선변제권	1 (시간순 배당)	국세등(확정일) 저당권 전세권 확정일자부여전세
일반변제권	2	일반채권 전세(임대차포함)

 

3.       전세권의 소제주의-저당권이 설정된 후의 전세권은 소멸,선순위 전세권인 경우 경락인에 인수à다만 선순위라도 전세권자가 배당기일까지(배당종기일) 배당요구를 하면 전세권이 소멸하나 배당으로 전액을 변제 받지 못하면 잔여금액에 대해서는 낙찰인에 대항 가능함

 

7 경매개시결정(압류의 효력)등기와 소제주의

 

1.       경매신청 기입등기후에 설정된 용익물권(전세,지상,지역권)—경락인에 대항불가

2.       경매신청 기입등기후의 소유권이전—경락인에 대항불가

3.       경매신청 기입등기후의 가처분,가등기,전세입주자-경락인에 대항불가

 

8 가압류와 소제주의

1.       집행권원이 될 수 있는 것-확정판결,화해조서,조정조서,확정된 지급명령,공증된 금전채권문서,청구인의 인낙조서

2.       가압류의 소멸-가압류는 이유를 막론하고 경락에 의해 소멸하지만 현재 소유자가 아닌 이전 소유자에 대한 가압류는 신소유자의 경락처분에 대한 배당참여를 할 수 없으므로 소멸되지 않고 경락인에 인수됨

3.       가압류권자의 대항력-저당권설정 등기이후의 가압류권자는  저당권자에 대항할 수 없으나, 저당권 설정등기 이전의 가압류등기는 저당권자에 대항력이 인정되며(저당권자가 우선변제를 주장할 수 없음) 이때의 저당권자와 가압류권자는 채권액에 안분비례하여 배당을 받음

4.       예제-가.1/10 가압류4,000만원

         나.1/15 근저당3,000만원

         다.1/25 근저당3,000만원

         선순위 가압류이므로 나머지 권리와 안분배당, ‘가’는 2,000만원배당, ‘나’ ‘다’는 각각 1,500만원이지만 ‘나’ㅡ근저당엔 우선변제권이있으므로 ‘나’에게 3,000만원 배당되고, ‘다’에겐 무배당

5.       가압류권자에 대한 공탁금의 처리-강제경매: 가압류채건자에 대한 배당이의를 다른채권자들이 제기하지 않은 경우에 가압류의 말소가 되면 채무자에게 귀속

-임의경매: 위의 경우 다른채권자에 안분배당

 

9  인수주의

 

1.       의미-경락인에게 경매종결시 인수되는 권리의 유무여부를 의미

2.       유치권-경락인에 인수됨(신축건물의 경우 공사대금등)

3.       최선순위 담보물권 보다 앞선 용익물권-전세권(배당요구하면 소멸됨),임차권등기,주택인도와 주민등록 전입신고를 마친세입자(월세포함),지상권,지역권,가등기,가처분등기(환매등기),예고등기

4.       경매개시결정 등기보다 앞선 용익권(다만,선순위 담보물권이 없을 것)-전세권,임차권,대항용건갖춘 세입자,지상권,지역권,가처분등기,가등기,예고등기

 

10 가등기

1.       종류-보존가등기(소유권이전을 목적으로),담보가등기(채권의 담보로 이루어진-저당권과 비슷)

2.       가등기의실행-목적주택을 소유권취득하거나,경매를 진행시켜 담보권자의 우선변제                                                             권에 기한 변제를 받음.

    -담보가등기의 경우 배당에 참가할 때에는 저당권으로 보기 때문에 순위에서 시간

순에 의해 배당을 받음

  -담보가등기권자도 법원에 배당요구해야함(왜냐하면 소유권이전 가등기인지 담보권실행을 위한 가등기인지를 법원에서 알 수 없기 때문에)

3.       경락시 청구권보전의 가등기

가.    가등기보다 빠른 근저당이 있을 경우-가등기는 말소

나.    청구권보전의 가증기가 최선순위인경우-경락인에게 인수

4.       경락시 담보가등기-가등기담보권은 저당권으로 보게 되므로 경매가 종결되면 가등기담보는 소멸됨. 저당권과 마찬가지로 우선변제는 받을 수 있음. 다만 담보가등기권자가 경매개시결정이 있기 전에 이미 청산절차(소유권을 이전하기 위한 절차)를 완료한 경우에는 (선순위 담보권이 없음을 전제) 말소되지 않는다. 하지만 이때에도 경매절차를 배제하는 조치를 취해야만 함. 또한 담보가등기의 경우 배당요구 신청을 하지 않아 배당을 받지 못한경우 담보가등기는 말소되며 다른 배당채권자를 상대로 부당이득 반환청구소송을 제기하여야 함.

 

12 법정지상권

 

1.       성립하는 경우

가.    토지와 그 지상의 건물이 동일 소유자에게 속하는 경우에, 건물에 대해서만 전세권을 설정한후 토지소유자가 변경된 때

나.    토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 귀속하는 경우에 어느 한족 또는 양쪽에 저당권이 설정된후 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된때

다.    토지와 그 지상의 건물이 동일소유자에게 속하는 경우에,그 토지 또는 건물에 가등기 담보,양도담보권 또는 매도담보권이 설정된 후 이들 담보권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된때

라.    토지와 입목이 동일인에 속하는 경우에 경매기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 때

2.       성립요건

가.    저당권설정 당시에 토지위에 건물이 존재-등기여부를 불문,재축,증축여부도 불문하나…..신축 개축한 건물의 경우 이전건물과 그 동일성을 상실한다면 법정지상권은 불성립한다고 함. 또한 멸실한 건물을 재축하기 전에 저당권이 실행되면 법정지상권은 인정되지 않음

나.    저당권 설정당시에 토지와 건물이 동일인의 소유이어야 함

다.    토지와 건물의 어느 한쪽이나 또는 양자위에 저당권이 설정되어야 한다.

라.    저당권의 목적으로 되어있는 토지나 건물이 경매로 인하여 소유자가 다라져야 함.

마.    이는 강행 규정임

3.       성립시기

가.    경락인이 경락대금을 완납하는때

나.    등기불요

다.    법정지상권의 취득자는 토지소유자에 대한 등기요청 불가

라.    법정지상권을 제3자에 처분하기 위해서는 등기하여야함

4.       관습법상 법정지상권

가.    성립요건-매매등이 있을 경우에 토지와 건물이 동일인에게 귀속하고 있어야 함.적법한 원인에 의해 토지,건물의 소유자가 달라져야함(매매,증여,강제경매,귀속,공유물의분할,공매등).건물의 철거합의가 없어야 함.

5.       저당토지 위의 건물에 대한 일괄 경매권-저당권이 설정된후에 그 토지위에 건물을 지었을 경우에는 경매의 결과 토지소유자와 건물의 소유자가 달라진 때에는 건물의 소유자에게는 법정지상권이 인정되지 않음-> 따라서 토지의 경락인등은 건물의 소유자에게 건물의 철거를 요구할 수 있게됨 이는 사회경제적으로 커다란 불이익이 되므로 토지의 저당권자는 건물과 함께 일괄 경매 신청을 할 수있음(선택사항)

 

13 주택임대차 보호법

 

1.       주택임차인의 대항력-임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

2.       임대차보증금의 회수보장-임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보권자 보다 우선하여 변제 받을 권리가 있음(주택의인도와 주민등록을 마친경우).

주택경매가격의 2분의1의 한도에서 가능

최우선변제금액은 최선순위저당권의 설정일에 해당하는 금액에 해당됨

3.       묵시의 갱신의 경우 계약의 해지 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있으며 이 해지는 그 통지를 받은날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생함.

 

4.       기타사항-임대인의 임대차게약의 해지는 임대계약기간만료 6월부터 1개월전까지 임차인에게 그 사유를 통보해야함.묵시의 갱신의 경우에는 임대차기간을 정하지 아니한것으로 봄

 

5.       법의 보호를 받지 못하는 사례-보증금이나 월세를 내지 않는 사용대차,일시사용 임대차,오피스텔,콘도,공장 창고용으로 빌린 사람이 주인의 허락을 받지않고 주거용으로 이용한 경우

 

 

 

6.       법의 제정 및 경과조치

 

선순위 담보물권의 설정일을 기준으로

                                                                    (단위:만원)

1984년1월1일 이전	최우선 변제되는 소액보증금 없음
	구분	계약금액	우선변제액
1984년1월1일부터 1987년11월30일	특별시.직할시	300	300
	기타지역	200	200
1987년12월1일부터 1989년12월29일	특별시,직할시	500	500
	기타지역	400	400
1989년12월30일부터 1995년10월18일	특별시,직할시	2000	700
	기타지역	1500	500
1995년10월19일부터 2001년9월14일	특별시,직할시	3000	1200
	기타지역	2000	800
2001년9월15일 이후	수도권정비법에의한 과밀억제지역	4천만원이하	16백만원
	광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다)	3천5백만원이하	1천4백만원
	그밖의 지역	3천만원이하	1천2백만원

 

14 제3취득자의 변제

 

1.       제3취득자-저당부동산에 대하여 소유권,지상권,저당권을 취득한 제3자

2.       변제자의 혜택-단순한 제3자의 변제는 지연이자까지 배상하여야하나 제3취득자의 경우 그 부동산의 담보권 채권 범위내의 금액과 지연이자의 경우 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분만 변제(저당권의 피담보채권-원본,이자,위약금,채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용,1년분의 지연배상)

3.       변제후에는 채권자를 대위하게 됨

4.       제3취득자의 비용상환 청구권

5.       변제한 제3취득자의 구상권-변제자 자신의 이름으로, 대위권 행사의 동의불요하나 채무자에 대한 통지는 필요(보존행위 제외),채권자 취소권은 재판상으로하나 대위권은 재판이외의 경우에도 가능

6.       기타-경락인이 소유권을 취득(잔금의 납부)하기전까지 선순위의 저당권을 2순위등의 임차권자,가등기권자,가처분권자가 대위변제한 경우 한때의 후순위권자가 경락인의 인수할 부담이 되면, 매도인의 담보책임이 적용되므로 경매법원에 대금감액청구를 할 수 있다.

 

15 주택임대차 관계의 유의사항

 

1.       경락인수-경락자는 입찰전에 전세금이 얼마인지 정확히 파악 필요. 소유자와 통정하는 사례(전세금의 부당한 고액신고)가 빈번. 최선순위세입자가 살면서 전세금을 올려준 금액에 대해서는 최선순위 담보물권이 설정되기 전의 금액은 경락인수되나 저당권이 설정된 후의 인상금액은 낙찰인에 인수되지 않음

2.       우선변제권-저당권,전세권,국세,지방세,확정일자부 전세(1순위끼리의 경합은 시간순에의해 변제

3.       선순위 임차권자가 배당신청후 배당받지 못한 잔여금액에 대해서는 경락자에게 대항가능(대법원 판례)

4.       선순위전세권자가 배당을 신청하면(배당요구종기까지) 경락으로 소멸되는 권리가됨

5.       가압류후의 임대차-경락으로 소멸

6.       대항력의 취득요건

가.    주택의 인도-현실의 인도 뿐만 아니라 간이인도,점유개정,반환청구권의 인도와 같은 의사표시만의 관념적인도도 주택의 인도로 봄

나.    간이인도-양수인이 이미 점유물을 소지

다.    점유개정-임대인이 주택을 임대계약훼도 임차인의 간접점유자로서 점유

라.    주민등록 전입신고-임차본인 뿐만 아니라 가족의 주민등록을 포함한다고 봄.

-거주는 계속하면서 주민등록만 옮겨갔다 온 경우에는 다시 되돌려온 그 익일부터 다시 대항력 발생.

-주민등록 전입신고시 임차인이 지번을 잘못적어 다른주택에 전입이 된 경우에는 대항력이 없다고 본다.

-담당공무원의 착오로 지번을 잘못 기재한 경우에도 대항력은 인정된다.

-임차인 본인이 아닌 가족들이 주민등록을 마친 경우에는 대항력이 인정된다.

-임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에는 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸하지 않는다.

-외국인도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있음

7.       권리의 신고-경매기일의 공고 및 통지이저에 경매법원에 권리신고를 하여야만 경매절차의 이해관계인 취급을 받는다.(배당요구는 아님)

8.       배당요구-주택임대차에서 배당요구를 할 수 있는자는 소액보증금중 일정액,확장일            

자를 받은 임차인 임

            -따라서 소액보증금을 초과하고 확장일자를 받지않는 임차인은 경매법원에 배당요구를 할 수 없습니다.

        -만일 경락대금의 잔액이 있어도 임차인에 지급하지 않고 소유자에게지급하게됨. 따라서 임차인은 배당기일전에 배당기일전에 경락대금의 잔액을 가랍류하여야함.또는 양도통지서의 작성

9.       임차주택이 경매개시된때에 임차인은-이해관계인이될수 있도록 권리신고를 하고,경락인수가 되는 세입자는 경락자와 접촉하여 보증금지급에 대해협의,경매로 임대차관계가 소멸되는 세입자는 우선변제를 고려하거나 최운선변제등을 선택,확정일자도 없는 세입자는 전세보증금반환청구소송을 소유자를 상대로제기하고 소유자의 다른재산에 대한 재산보전조치를 함.

 

16 주택임차인의 동시이행 항변권

 

1.       성립요건-서로대가적인 채무가 존재,상대방의채무가 변제기에 있어야하고,상대방의 채무이행 또는 그 제공을 하지 않고서 이행을 청구하여야 함

2.       기타-경락인이 자기에게 대항할 수 있는 임차권의 존재를 알지 못하였거나 알 수 없었을 경우에도 동시이행의 항변권은 인정된다.

 

17동일자인 경우의 선후 해석

 

1.       개요-등기한 부동산의 등기 선후의 순위는 등기의전후에 의함.

-가등기를 한 경우에 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의함

2.       주택임차인의 효력발생일과 다른 권리가 동일자인 경우-임차권의 효력발생(입주+주민등록)일과 저당권의 설정일이 동일자인 경우에는 저당권에 대하여 대항력이 있음

3.       임차권 효력발생일과 소유권이전청구가등기와 동일자인 경우-본등기자에 대해 대항력을가짐

4.       임차권의 효력발생일과 압류채권자의 압류가 동일자인 경우-임차권은 압류채권자에게 대항력이 있다.

 

18 매도인의 담보책임

 

1.       개요-부동산을 매도한자는 부동산 물건자체에 대한 하자 및 부동산 권리에 대한 하자에대해 책임을짐(수량부족시 감액,매수목적이 불달성시엔 계약해제,선의의 매수인에게는 손해배상)

2.       경매에 있어서의 담보책임

가.    내용- 경매의 경우 국가기간에 의한 강제적인 제도이므로 물건에 대한 담보책임은 인정되지 않고 권리에 대한 담보책임만 인정한다.

나.    권리하자에 대한 담보책임-권리의 하자로 인하여 담보책임이 생기는 모든 경우에 그 요건에 따라 계약의 해제,대금감액이 가능함.매수인이 계약이 해제 또는 대금감액을 청구하면 이미 지급한 대금의 전부 또는 일부의 반환을 청구할 수 있는데 1차적으로 채무자이며,2차적으로는 채권자임.

다.    손해배상의 경우-예외적으로만 허용되는데 채권자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 않은때와 채권자가 그러한 흠결을 알고있으면서 경매를 청구한때에는그 채권자에 대하여 각각의 손해배상을 청구할 수 있음. 이러한 계약해제권과 대금감액청구권,손해배상청구권의 경우에는 모두1년의 제척기간에 해당

라.    소유권이전 청구권보전의 가등기에 의해서 본등기가 된 경우-경락인이 부동산의 소유권을 상실한 째에도 경락인은 경매채무자 또는 채권자에게 담보책임을 물을 수 있음.채권자에게는 대금반환청구와 손해배상의 청구가 가능하며 계약의 해지후에는 부당이득반환 청구가 가능

 

19 경매에 있어서 담보책임

 

1.       임차권 등에 의한 제한-경락대금 완납전에 그러한 권리의 존재를 안 경우에는 1차로 경매법원에 대하여 대금의 감액을 청구할 수 있음.대금을 완납한 후에는 제1차적으로 채무자 혹은 물상보증인이 제2차적으로는 대금을 받아간 채권자가 경락인에 대해 담보책임을 지게 됩니다.

2.       요건-경매주책에 경락인에게 대항할 수 있는 임대차가 있음이 경매기일의 공고 또는 집행관의임차보고서에 나타나 있지 않는 경우. 경매기일에 저당권이나 가압류등기 후의 임대차이어서 소멸되리라 예상했던 것이 임차인이 대위변제ㅐ 혹은 공착후 등기를 말소시켜 인수하게 되는경우.경매기일에 공고 또는 임대차조사보고서에 기재된 임차보증금과 임차인이 주장하는 보증금에 차이가 나는 경우

3.       위’2’의 요건이 되면 경락대금의 감액을 요청할 수 있으며,경락대금이 배당이 종료된 경우에는 채무자,물상보증인,채권자등에 보증금반환을 청구할 수있다.

4.       경매법원이 경매기일의공고에 대항력있는 임대차를 게제하지 않을 때는 경락인은 경락기일에 출석하여 그 내용을 진술하고 경락불허가 결정 또는 임차보증금 상당액에 해당하는 대금감액을 청구. 경락인이 경락허가 결저의 확정후 대금납부사이에 이 사실을 알게 된 경우에는 경매법원에 경락대금의 감액을 청구할 수만 있다.(이조치에 대한 불복은 할 수 없음).경락대금납부후 배당기일전에도 마찬가지임.대금감액신청은 배당절차 종료전까지만 가능함(위결정이 확정전까지는 대금지급기일이나 배당기일을 정하지 않음

 

20 배당요구

 

1.       경매집행비용

2.       주택임차보증금중 일정액,근로장의 최종 3개월분 임금,퇴직금(최종3년치),재해보상금

3.       당해부동산에 부과된 조세와 가산금

4.       국세채권 발생전의 피담보채권-국세,지방세의 법정기일전에 설정등기 또는 등록한 전세권,질권,저당권,가등기담보권,양도담보권에 의해 담보된 채권

5.       나머지 임금채권

6.       일반조세채권

7.       의료보험료

8.       각종공과금

9.       의료보험채권,세금채권 발생후 설정등기한 피담보채권과 선순위가압류의 피담보채권

10.   일반채권자

 

21 기타사항

 

1.       신탁재산의 경매-명의신탁된 재산은 가압류나 강제경매신청이 안됨(신탁기간동안)->소유자의 다른재산과 독립성을 가지게 되므로

2.       소멸시효-민법상 일바채권의 시효는 10년이며,부동산등기 취득시효는 10년,소유권이외의 재산권은 20년간 행사하지 않으면 소멸됨

3.       경매등에 대한 등기예는 P197~P210참조

4.       등기의공신력-우리나라의 등기에는 등기의 공신력이 없고 이는 등기에 우선하는 실체적인 권리관계를 중시하는 입법제도임.