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임차인 wrote...
: 안녕하세요. 전세보증금을 받지 못하고 있어서 소송을 하려고 하는데, 이와 관련해서 문의를 드립니다.
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: 지난 2004년에 울산에 있는 공장으로 발령을 받아서, 이사를 가기에는 부담스러워 공장 근처에 있는 오피스텔를 전세로 얻었습니다.
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: 계약기간은 2004년 2월 3일부터 2005년 2월 3일로 1년간으로 계약을 했고, 보증금은 5천만원으로 하는 대신에 전세권설정 등기를 하기로 했습니다. 전세권 등기는 2004년 2월 3일부터 2006년 2월 3일까지 2년으로 했습니다.
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: 그런데, 2004년 12월 경에 다시 본사로 발령을 받게 되어서, 주인에게 사정 이야기를 했더니, 주인은 계약기간이 아직 남았으니, 보증금을 계약기간 전에 빨리 받고 싶으면 저보러 알아서 다른 세입자를 구해 보라는 것이었습니다.
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: 그래서, 주변 부동산에 제가 지내던 오피스텔을 전세 매물로 내놓고, 제가 현지에 없는 관계로 집을 보러 오는 사람이 있을 경우를 대비해서 오피스텔 관리인에게 열쇠를 보관시켰습니다.
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: 그런데, 계약기간이 끝날 때까지 다른 세입자를 찾지 못해서 결국 주인에게 보증금을 돌려 달라고 했더니, 주인이 갑자기 사업이 어려워서 돌려 줄 형편이 안 된다는 것입니다. 그리고 다른 임차인이 들어오게 되면 그 때 보증금을 돌려 줄테니 걱정하지 말라는 이야기를 했습니다.
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: 그렇게 차일피일 미루다보니 어느새 1년이란 시간이 더 지났고, 이제는 더 이상 기다리고 있을 수만은 없어서 여기저기 알아보니, 전세권이 설정되어 있기 때문에 경매를 신청할 수도 있다고 하더군요.
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: 그런데, 부동산 등기부 등본을 살펴보니, 저의 전세권은 2순위로 되어 있고, 1순위로 근저당권이 은행 앞으로 5억원이 설정되어 있는데, 공동담보라고 해서 같은 동의 오피스텔 6개가 같이 설정이 되어 있다고 합니다.
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: 알아본 바로는 제가 경매를 신청하더라도 선순위가 있으면 그 사람이 먼저 돈을 받게 되어서 저는 받을 것이 없고, 경매가격이 낮아지면 경매가 진행되지도 않는다고 하더군요.
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: 이 경우에,
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: 1. 제가 전세권을 근거로 전세권이 설정되어 있는 건외에 공동담보로 근저당이 설정된 다른 호수들을 한꺼번에 묶어서 경매 신청을 할 수 있는지요 ?
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: 2. 돈을 못받으면 법원에 소송을 걸어서 판결문이라도 받아 이자를 청구하라고 하는데, 오피스텔은 울산에 있고, 집주인은 주소가 경남 마산이고, 저의 주소는 경기도 부천인데, 소장을 어느 법원에 접수를 해야 하는지요 ? 비용 문제도 있고 해서 가능한 제가 진행을 하려고 합니다.
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: 3. 얼마전에 혹시나 해서 울산에 있는 동료보러 오피스텔에 가서 혹시 상황이 어떤지 확인해 보라고 하니까, 집이 비어 있지 않고 누군가 살고 있는 것 같다고 해서, 집주인에게 연락을 해 봤더니 2~3개월 월세를 줬다고 합니다. 이런 경우에 전세권자는 저인데, 집주인이 제 허락도 없이 다른 사람에게 세를 놓을 수 있는지요 ? 형사고소 같은 방법이 가능한지와 제가 현재 월세로 사는 사람을 내쫒을 수 있는지요 ?
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: TV에서나 보던 일들이 저한테 벌어지니 너무 황당하고, 억울하네요. 부디 조언과 도움을 부탁드립니다.
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안녕하세요.
귀하는 전세권자로서 전세보증금을 반환받고자 하는데, 그 부동산 외 다수에 선순위 공동담보가 이루어져 고민하시는 군요.
우선, 귀하는 전세보증금 반환채권과 건물명도 의무는 동시이행의 관계에 있음에도 그 권리를 포기하여 건물을 먼저 비워 주었고, 빈 건물을 전소유자가 권한 없이 임대하여 이익을 얻고 있는 부분은 부당이득의 반환을 청구할 수 있을 것입니다.
그 부당이득은 현 임차인의 점유기간 동안의 월세 상당의 금원이 될 것입니다.(반드시 청구하시기 바랍니다)
경매신청에 대하여는 귀하의 의견이 맞습니다. 종전 저희 사무실의 입장을 변경합니다.
귀하의 경우 전세권설정자(주인)의 전세목적 부동산에 선순위 공동담보 저당권이 설정되어 있어 귀하의 목적 부동산의 경매대가에서 선순위 채권 전액을 변제받을 수 있으므로 귀하는 잔액이 없어 채권을 변제받을 수 없을 입니다.
그러므로 귀하는 위 경매신청으로 채권이 100% 만족되지 못할 경우 주인을 상대로 보증금 반환 소송을 제기하여 판결을 받아야 할 것입니다.
경매신청의 관할은 울산지방법원이 전속관할이 될 것이므로 교통비 등을 감안하여 변호사를 선임하는 것이 오히려 비용이 적게 들 것입니다.(02-581-1028)
귀하는 전세권에 기한 경매신청과 별개로 민사소송을 제기하여 그 판결에 기하여 주인 소유의 전 부동산에 대하여 경매신청하는 것도 가능하며, 강제경매에서 전세권의 우선변제권을 주장할 수도 있을 것입니다.
민사소송(보증금 반환)은 울산 또는 창원이 관할이 될 것으로 보입니다.(의무이행지가 동시이행관계에 있어 부동산의 소재지로 보임)
출처 : 집현전법률사무소 tel(0505-581-1028)
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