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이wrote...
: 안녕하세요. 인터넷을 통해서 이렇게 법률상담을 해 주시는 것에 먼저 감사드립니다.
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: 다름이 아니라, 집사람이 친구와 동업으로 식당을 운영하려고 알아보던 중에 11층 상가 건물중 2층을 임차 하려고 합니다. 건물의 입지나 주변 상권이 좋아서 그 건물을 계약했으면 하는데 한 가지 문제가 있습니다.
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: 다름이 아니라, 1층에 세를 들었다가 나가는 A라는 사람과 집주인 사이에 정산 문제에 관한 다툼이 생겨서 집주인이 보증금을 돌려주지 않으니까, A가 보증금 보장을 위하여 부동산에 설정된 근저당권으로 경매를 신청해 버렸습니다. 해당 건물중의 1~5층이 집주인 소유인데 공동담보로 설정되어 있어서 2층도 해당이 됩니다.
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: 그런데 부동산중개사무소 말로는 해당 건물의 시세가 100억이 넘는데 현재 설정되어 있는 권리는 모두 합쳐서 20억 밖에는 안되고, 감정적인 문제라서 그 전에 해결이 되지 경매가 끝까지 진행될 염려는 없다고 합니다. 그리고 우리도 보증금 3억원에 대해 공동담보로 근저당권을 설정해 준다고 합니다.
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: 그래서 이리저리 알아보니 건물 시세가 그 정도 되는 것도 맞고 A라는 사람과도 정산하는 과정에서 금액이 서로 맞지 않아서 집주인이 돈이 있으면서도 소송까지 하고 있는 것도 맞습니다.
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: 그래도 우리 입장에서는 혹시나 잘못될 경우를 대비해서 근저당권이 설정되면 배당요구라고 신청해 두어야 하지 않을까 싶은데요, 어떤 사람은 경매가 시작된 후에 설정한 근저당권은 배당요구를 해도 의미가 없다고도 하고, 또 어떤 사람은 경매가 종료되면 근저당권은 소멸되는 것이지만 배당요구를 통해서 배당을 받는 것은 가능하다고 합니다.
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: 경매개시결정기입등기 이후에 근저당권을 설정하는 경우에, 해당 근저당권자가 배당요구종기일까지 배당요구신청을 할 경우에 배당절차에 따른 배당참여가 가능한 것인지요 ?
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: 경매가 끝까지 진행될 가능성은 거의 없을 것 같지만, 혹시라도 염려가 되는 것은 어쩔 수가 없네요. 부디 명쾌하게 알려 주시면 정말 고맙겠습니다.
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안녕하세요.
귀하는 경매진행중인 건물을 임차하고자 하는데, 경매신청채권자가 저당권자로서 실제 임차인이었던 자의 채권을 담보하기 위한 것이고, 건물의 시세에 비하여 청구채권이 미미한 것이므로 실제 경락될 가능성이 적은 상황에서 귀하가 그 장소가 마음에 들므로 귀하의 임차보증금반환채권을 피담보채무로 하여 저당권을 설정하고자 하는 모양이군요.
그 과정에서 배당요구가능 유무를 궁금해 하시는데, 저당권은 순위를 보전하고자 하는 것이므로 경매진행 여부과 상관없이 설정이 가능하고, 경매에 의하여 말소되는 권리이며, 저당권의 설정행위에 제한이 없습니다.
그러므로 귀하는 후순위 저당권자로서 배당요구가 가능한 하므로 귀하의 판단에 따라 임차 여부를 결정하면 될 것입니다.
출처 : 집현전법률사무소 무료전화(0505-581-1028)
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