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김wrote...
: 수고 많으십니다.
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: 전 상가건물을 임차하여 영업을 하였습니다. 임대차계약 종료 한달전 임대인은 임대료 인상을 요구했고 저는 일방적인 임대료 주장요구에 반발했습니다. 그래서 저는 해당 요구를 거절하며 건물도 명도해주지 않았습니다. 임시방편으로 계약종료일을 기준으로 해서 영업에 필요한 물건 대부분을 다른 곳으로 옯겨서 장사를 하면서 임대인과 협상을 하기 위해 노력했습니다. 이 기간동안 제가 임대인의 건물에서 영업을 한 것은 아니므로 임대료는 납부하지 않았습니다. 그러나 결국 임대인은 명도소송을 하기에 이르렀습니다.
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: 소송결과 저는 패소했고 건물을 비워주었습니다. 판결문에는 계약종료후 7개월의 기간중 4개월치의 임대료 상당액을 손해배상조로 원고에게 지급하라고 판결이 나왔습니다. 전 건물을 비워준 뒤 임대인에게 공제후 임대차보증금 잔액반환을 청구했습니다. 그러나 임대인은 임대차보증금 중 4,000,000원을 돌려주지 않았습니다.
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: 임대인은 소송비용 1,500,000원이고 건물 원상회복비용 500,000원 설비수리비용 700,000원 공과금연체액 1,300,000원해서 총 4,000,000원을 공제한 것이라고 합니다.
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: 임대인은 다음과 같이 주장합니다.
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: 소송비용은 판결문에서 피고인 제가 전적으로 부담하라고 판결이 나왔으니 당연히 임차인이 부담해야 한다. 그리고 건물원상회복도 당초 임대차계약서상 임차인이 계약종료시 원상회복을 하도록 규정되어 있지만 임대인의 수차례 걸친 요청에도 임차인이 원상회복해 주지 않았으므로 임대인이 자비로 원상회복하고 청구하는 비용이다.
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: 설비수리비용은 임차인이 점유하고 있는 기간동안 발생한 설비의 고장에 대한 수리비용이니 당연히 임차인이 부담해야 한다. 그리고 공과금도 피고의 점유기간중에 발생한 기본료 상당액의 전기세로 피고가 부담하는 것이 맞다고 합니다.
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: 소송비용은 판결문에도 나와 있으니 원고가 영수증을 통해 입증을 한다면 제가 부담할 용의가 있습니다. 그러나 원상회복비용을 제가 부담해야 하는지 의문이 갑니다. 당초 명도소송시 원고가 원상회복비용을 주장했지만 최종 판결문에는 해당 내용이 반영되지 않았습니다.
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: 이를 근거로 원상회복비용 청구는 부당하다고 임대인에게 이야기하자 임대인은 판사님이 원상회복비용은 입증문제로 인해 시간이 걸리니 본 명도소송의 조속한 진행을 위해 별도의 소송으로 제기하라고 하라고 기각한 것이지 청구하지 못한다고 한 것은 아니다라고 주장합니다.
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: 그리고 공과금연체액과 설비수리비용건은 제가 계약종료후 어쨌든 건물을 사용하지 않은 기간동안 발생한 것인데 이것도 제가 부담해야 하나요?
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: 그래서 저는 원고에게 위의 보증금을 반환하지 않으면 보증금 반환청구소송을 제기하는 동시에 원고 건물에 가압류를 설정하고 그래도 반환하지 않으면 경매절차까지 밟겠다고 이야기했습니다.
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: 이에대해 원고는 가압류로 인해 금융거래(은행대출)이 제한받는 등 재산권행사에 지장을 받는 경우 그에 대해 손해배상청구를 할 것이라고 맞받아 쳤습니다.
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: 1.임대인이 말한 것처럼 가압류를 근거로 임대인이 제게 손해배상청구가 가능한가요?
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: 2.위 보증금 미반환액 4,000,000원을 근거로 가압류하고 경매절차를 밟는 것이 지금 제 상황에서 가능한 방법인가요?
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: 3. 가압류와 경매절차가 가능하다면 시간과 비용은 어느정도 필요한가요?
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: 4.보증금 반환소송에서 승리하려면 꼭 필요한 증거로 어떤 것을 준비해야 하나요?
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: 읽어주셔서 감사합니다. 답변 기다리겠습니다.
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안녕하세요.
귀하는 명도 판결 후 보증금을 반환받기 전에 임의 명도하여 이와 같은 문제가 발생한 것 같습니다.
건물의 명도와 임대보증금의 반환은 동시이행관계에 있습니다. 그러므로 귀하는 보증금을 반환받을때까지 건물을 비워주지 않아도 되었을 것이므로 그로 인한 연체임료 또한 지급하지 않아도 될 것인데.........
소송비용은 임대인이 임의로 정한여 그 금액을 반환하지 않을 권리는 없습니다. 그러므로 임대인은 법원을 통하여 소송비용을 확정하여 그에 상응한 비용을 받아 가야 할 것입니다.
원상회복비용은 소송진행과정에서 다투어 졌으며, 그것의 판단이 판결의 내용이 되었다면 별도로 청구할 수 없습니다.
공과금은 임차인이 지급하여야 할 것이나 이를 임대인이 임의로 공제할 수은 없으며, 공과금 청구서에 의하여 정해진 금액을 공제하여야 할 것입니다.
귀하의 권리를 포기하여 발생한 제 문제를 어떻게 해결하실 것인가요?
귀하는 보증금 반환청구소송을 제기하여 그에 따른 판결을 또 다시 받아야 할 것입니다.
가압류도 가능할 것입니다.
비용은 4,000만원 기준으로 인지대 2만원, 송달료 90,600원 정도 들어 갈 것입니다.(지급명령을 할 경우 인지대는 1/10)
물론 변호사를 선임할 경우 그 비용은 별도이고, 명도소송의 임대인 처럼 승소하면 소송비용은 법원에서 정해주는 만큼 패소자가 부담합니다.
귀하의 가압류로 인한 임대인의 손해는 열려하지 않아도 될 것입니다. 귀하의 보증금 반환채권을 확보하기 위한 것이므로 적법하며, 그로 인한 임대인의 손해는 발생하지 않을 것입니다.
출처 : 집현전법률사무소 tel(0505-581-1028)
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