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도 wrote...
: 안녕하세요
: 유익한 사이트 운용에 대하여 항상 진심으로 감사드립니다
: 임대차보호법 제6조 제2항 관련하여 임차권등기신청 및 임대차보증금반환청구 소송 관련입니다.
: ○ 사건개요
: 임차인이 임차권등기를 2007.9.12. 신청을 하여 등기부에 2007. 9. 17 등기한 후 2007. 9. 20. 이사를 갔는데, 임대인이 2007. 9. 13. 임차권등기결정에 대하여 2007.9.14.(등기촉탁 전) 이의제기 신청을 하여 1차 심리기일이 2007. 9. 21. 지정된 상황에서 임차인이 임대차보증금반환 소송을 2007. 9. 18. 제기한 상태입니다. 그리고 임차인이 이의신청 사건 1차 심리기일에 출석하지 않아 임대인만 참석하여 2차 심리기일이 2007.11. 9.로 지정되었습니다. 그리고 임대인은 임대차보증금반환소송에 대하여 답변서를 제출할 준비하고 있습니다.
: ○ 사실관계
: 임차인은 전화로 기간만료(2007. 6. 15.)시점 더 거주하기로 하고 기간만료 후 재계약서 작성 없이 그냥 살다가 갑자기 사정이 생겨 2007. 8. 14. 임대인에게 전화를 걸어 보증금을 반환하여 달라고 부탁하였으나, 임대인이 협조를 하지 않아 2007. 8. 16. 내용증명으로 임대인에게 계약해지통보하고, 임차인은 처음에는 이사를 빨리하고 보증금 빨리 반환 받고 싶어 임차권등기를 하였는데 문제가 복잡해지고 있어, 역으로 임차인은 계약해지의 정당성을 억지 주장하면서 임차권등기신청비용(수임료 2,500,000원)을 추가로 지급하지 않으면 임차권등기를 말소하지 않는다 하고 있고, 임대인은 법무사 비용 지출 등 여러 가지 열악한 환경에 앞으로 어떠한 상황이 벌어질지 답답한 입장에 놓여 있습니다. 임대인은 당해 아파트를 담보로 대출받아 반환하려고 하나 임차인이 임차권등기신청비용을 요구하면서 임차권등기 말소에 협조하지 않고 있습니다. 임대인은 반환할 임차보증금 마련자금을 임차권이 등기된 아파트를 통해서만 가능하니, 오히려 임대인이 경제적 약자입장에 몰려 있습니다.
: ○ 자문할 사항
: 1) 임차인이 또다시 이의신청 사건 제2차 심리기일에 출석하지 않으면 어떻게 되나요? 또한 심리기일이 다시 변경될 수 있나요?
: 2) 임대차보호법을 보니 해지통보 2007. 8. 14. 이후 3개월이 경과되는 시점인 2007. 11. 14. 되어야 계약이 해지되어 임차인은 임차권등기를 신청하거나 반환청구소송을 제기 할 수 있는 것으로 되어 있는 데, 이렇게 해석하는 것이 맞나요? 맞는 다면 임대차보호법 위반 즉 불법행위로 볼 수 있나요.
: 3) 이의신청사건이나 반환소송이 2007. 11. 14. 이전에 종결되지 않으면, 임대인이 상대방 소송비용 및 2007.11.15.부터 20%지연이자를 부담하여야 하나요? (주위에서 2007.11.14.이전에 변제공탁하면 된다는데, 해당아파트 말고는 공탁자금을 마련 할 방법이 없습니다)
: 4) 2007. 11. 14. 이전에 부당하게 임차권등기를 신청 한 것으로 인하여 임대인이 받은 고통을 어떻게 보상받을 길은 없나요? (부당한 부동산 가압류는 상대적 효력 때문에 피해자의 손해를 제한적으로 계산하는데, 부당한 임차권등기는 소액임차인도 보호받지 못하고, 매매도 임차권말소의 불확실성으로 불가능하고, 선순위 담보설정(임차권등기)으로 대출이 불가능하여 사실상 당해목적물의 처분이 불가능 하는 등 준물권화되어 배타적이고 절대적 성격을 사실상 지닌 것으로 보아 손해계산에 있어 달리 볼 수 있는 여지가 없는지요? ==민법 제621조 참조, 양도소득세의 과세대상, 담보권적 권능)
: 5) 만약 이 부당한 임차권등기를 말소하기위하여 임대인이 사채라도 얻어 2007. 11. 14. 이전에 보증금을 법원에 조건 없이 변제공탁하고 임차권등기결정 이의신청사건이나 임차보증금반환청구 소송에 공탁서를 증거로 제출하면 어떻게 되나요? (가령 이의신청을 인용하거나 임차보증금반환소송에서 의제자백으로 임대인이 패소되나요.)
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: 6) 임대인 입장에서는 당해 아파트를 처분하거나 대출받아야만 임차보증금을 반환 할 수 있는 데, 임차권 때문에 대출을 받지 못하고 있는 바, 앞으로 임대인이 어떻게 처신하여야 할 지 길을 안내하여 주시면 더욱 고맙겠습니다.
: 바쁘신데 죄송합니다. 감사합니다.
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안녕하세요.
귀하는 임대인으로서 묵시적으로 갱신된 계약을 해지 최고한 임차인이 그 해지의 효력(최고일부터 3개월 경과)이 발생하기 전에 임차권등기명령을 하고, 보증금반환청구소송이 제기된 상황에서 귀하가 보증금을 반환하기 위하여는 위 임차권등기 때문에 대출도 안되고, 새로운 임차인이 들어오지도 않아 더욱더 보증금을 반환하기 어려운 상황에서 임차권등기명령에 대하여 이의신청을 한 상황이군요.
우선 위 임차권등기명령의 이의 사건은 귀하의 임차인의 해지효력전 등기에 대하여 다투는 것으로 임차권등기가 취소될 경우 그 임차인은 대항력을 상실하게 되는 결과가 초래 되므로 법원은 신중하게 판단할 것으로 보입니다. 그렇더라도 기일에 불출석하는 임차인 까지 보호하지는 않을 것입니다.
나머지 임차보증금반환 청구소송은 해지의 효력이 발생하기 전에 제기된 소송으로서 부적법함을 다투어야 하므로 그에 따른 소송비용(변호사보수) 등은 귀하가 부담하여야 할 것은 아닌 것으로 보이며, 상대방이 전 소송을 취하하고, 새로운 소송(해지의 효력이 발생한 후)을 제기하여 온다면 귀하는 보증금을 반환하여야 할 것입니다.
권리의 상충으로 분쟁이 발생할 경우 어느 것이 가장 현명한 결론에 도달할 수 있는지 고민하여야 할 것입니다.
임차인의 법적 진행이 다소 성급한 면이 없지는 않으나, 귀하의 보증금 반환의무는 소멸되지는 않는 것이므로 임차권등기의 취소와 대출 등을 받아 보증금을 반환하는 방법을 서로 고민하시는 것이 좋을 듯 합니다.
출처 : 집현전법률사무소 무료전화(0505-581-1028)
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