*물 건 : 서울시 성동구 옥수동 XX아파트
*구 청 : 성동구청
*등기소 : 서울동부지방법원 등기과(1층)
*대리인 : 직장 다니는 동생의 대리인으로서 신청
1. 부동산 매매계약시 매도인에게 받을 서류
① 등기필증(구 등기권리증)
② 위임장(등기의무자, 등기권리자, 대리인 등이 명시된 것)
→ 매수인이 등기권리자, 매도인이 등기의무자가 되며, 소유권이전등기 신청서에도 이와 같이 기재한다.
→ 매도인의 인감증명서상의 도장(인감)이 찍혀있어야 한다(진정한 매도인인지 여부 확인).
③ 매매계약서(06년부터 실거래가 신고 및 거래신고필증 수령)
④ 매도인의 부동산매도용 인감증명서(발행일로부터 3월 이내의 것)
→ 용도란에는 '부동산매도용'으로 기재되어 있어야 하고, 부동산매수인란에 매수인의 성명·주민등록번호·주소가 기재되어 있어야 한다.
⑤ 매도인의 주민등록등·초본(발행일로부터 3월 이내의 것으로서 반드시 주소이력이 포함된 것이어야 한다.)
→ 현재의 주소만 나와 있으면 안되고 현재까지의 주소가 전부 나와 있어야 하므로 초본을 발급 받으면 된다.
2. 동사무소·구청에 가서 할 일
1) 동사무소에서 주민등록등(초)본 1통을 발급 받는다.
2) 계약체결 후(잔금지급일로부터) 거래당사자 또는 중개업자는 30일(주택거래신고지역내 공동주택은 15일) 이내 구청에 실거래가액을 신고하고 거래신고필증을 받는다. 당사자간의 직접거래인 경우에는 당사자 중 1인(그의 대리인도 가능)이 신고하면 되고, 중개업자가 거래계약을 중개하였을 경우에는 당사자는 신고의무가 없고 중개업자가 신고하여야 한다. 신고필증을 교부받은 때에는 검인을 받은 것으로 본다.
→ 중개업자가 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다('공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률' 제27조 2항).
3) 지적과에서 토지대장·집합건축물대장 등본 각 1통도 발급 받는다(부동산의 표시를 증명하기 위해 필요).
4) 세무과에서 검인계약서 사본을 제출하고 등록세·취득세 고지서 각 1부를 발급 받는다.
→ 등록세 고지서에서 과세표준액을 확인한다(국민주택채권매입액 계산 기준시가로 사용된다).
☞ 실제상황(05년 현재)
성동구청 2층 지적과 '부동산계약서 검인' 팻말이 붙어있는 곳에서 계약서에 검인을 받았다. 검인받을 때 비용은 없고, 대리인으로서 신청하였기 때문에 위임장을 제출하여야 했는데 미리 작성해간 위임장 양식이 잘못되어서 다시 작성하여야 했다.
위임장에는 대리인(피위임인)의 성명, 주소, 주민등록번호와 위임인의 성명, 주소, 주민등록번호가 적혀 있어야 하고, 대리인과 위임인 모두의 도장이 찍혀 있어야 한다. 위임인의 인감증명은 필요 없다. 검인신청 위임장 양식은 다음과 같이 하면 된다. 원본 및 사본 각 계약서마다 대리인의 이름과 도장을 찍어야 한다.
|
피위임인 위임사항 200 년 월 일 위임인 |
검인한 계약서는 원본 한 부만 돌려준다. 검인 후 같은 지적과에서 집합건축물대장등본 표제부와 전유부분 각 1통을 발급 받았다.(각 1000원) 이때 집합건축물대장등본에 소유자의 주민등록번호 뒷자리가 나와 있어야 하므로 민원신청서에 주민등록번호를 기재한다. 기재를 깜박 잊어버리면 뒷자리가 'xxxxxxx'로 표시된다. 그리고 표제부도 함께 발급해달라고 미리 말을 하지 않으면 전유부분만 발급해준다(담당자의 말로는 표제부는 보통 가져가지 않기 때문에 말을 하지 않으면 발급해주지 않는다고 한다). 그리고 토지대장도 함께 발급 받았다(600원). 토지대장에는 대지권에 관한 사항이 기재되어 있다.
검인 받은 계약서 원본을 들고 3층 세무과로 향했다. 세무과 내에 '등록세'라고 적혀 있는 곳으로 가다 보니 복사기가 있어서 계약서 원본을 3장 복사했다(민원서비스 차원에서 무료로 사용. 본인이 직접 복사). 복사본 1장은 매도인용(또는 매수인용), 1장은 등록세고지서 발급용, 1장은 등기신청시 첨부할 사본이다.
민원신청서 작성하는 곳에서 '취득세·등록세 신고 및 자진납부세액 계산서'라는 용지에 간단히 기재할 내용(매도인과 매수인의 성명, 주소, 주민등록번호, 전화번호와 취득물건(매매부동산)의 주소, 신고인의 성명과 서명)을 쓰고 복사한 계약서 1부와 함께 창구 여직원에게 내밀었더니 취득세와 등록세 고지서를 발급해준다. 여기까지가 구청에서 할 일이다.
※ 취득세나 등록세는 실거래가액을 기준으로 하여 세금을 계산한다.
3. 금융기관에서 처리할 사항
1) 등록세영수필 확인서 및 통지서 1부
→ 관할구청 세무과에서 발급받은 등록세·취득세고지서로 등록세·취득세를 납부하고 받는다.
→ 등록세는 등기신청 전까지 납부(잔금지급일로부터 2달 이내), 취득세는 고지서 발급 후 한달 이내 납부하여야 한다(과태료).
2) 국민주택채권매입금액 및 채권발행번호 확인
→ 국민은행에서 국민주택채권을 매입하고 채권발행번호를 발부받는다.
→ 국민주택채권매입금액과 채권발행번호는 등기신청서 2면에 기재할 사항이므로 확실하게 챙겨놓는다. 등기신청서 2면에는 부동산 시가표준액(매매금액 또는 기준시가)과 국민주택채권매입금액·채권발행번호, 등록세 및 교육세액, 등기신청수수료를 기재하는 난이 있다.
3) 등기수입증지(=등기신청수수료: 9000원, 전자표준양식 신청시 6000원), 수입인지(15만원) 구입
→ 매매금액(또는 기준시가)이 1억 이하인 부동산의 소유권이전등기는 수입인지가 필요 없고, 1억원 초과∼10억원 이하인 경우에는 15만원이다.
→ 등기수입증지(9000원)는 등기신청서 2면 하단에 붙이고, 수입인지는 매매계약서 원본 뒷장에 붙인다.
☞ 실제상황
국민은행 홈페이지(http://www.kbstar.com/) 『부동산 ⇒ 매물 ⇒ 세무정보 ⇒ 세금 자동계산 ⇒ 주택채권 예상금액』으로 들어가서 '부동산 소재지'와 '매매 등 유상취득'을 선택하고 '주택의 건물부분의 시가표준액'에 등록세고지서상의 과세표준액을 입력하면 채권 매입금액이 자동계산된다(취득세, 등록세도 여기에서 자동계산할 수 있다).
이후 다시 부동산 홈페이지 첫 화면으로 돌아와 맨 아래쪽 '국민주택기금'을 클릭, 다음 화면에서 '제1종 국민주택채권 할인율 바로가기'를 클릭한다. 그리고 채권매입고객서비스 ⇒ 본인부담금 조회로 들어가 채권매입금액을 기재하면, 채권을 매입과 동시에 즉시 매도(할인)할 경우 선급이자와 세금을 가감한 실제 부담금을 조회할 수 있다. 채권매입고객서비스 ⇒ 채권매입금액조회(계산기)로 들어가 채권매입금액을 조회할 수도 있다.
발행금액에는 미리 계산한 채권 매입금액을 입력하고 과세구분을 개인과세로 선택한 후 [조회]버튼을 클릭하면 본인부담금(=채권할인료·실제로 국민은행에 납부할 금액)이 나온다. 이 금액보다 약간 여유있게 준비하고 등록세도 함께 납부할 겸 등록세고지서와 금액도 가지고 국민은행으로 간다.
국민은행 주택채권 담당 창구로 가서 등록세고지서를 제출하면서 등록세 납부와 국민주택채권 매입과 할인을 하러 왔다고 하니 컴퓨터로 채권매입금액과 본인부담액을 열심히(?) 계산하여 금액을 뽑아준다(사실 담당직원은 정확하게 모르고 있어 은행담당 법무사에게 문의하더니 뽑아줬다.)
주택채권매입 영수증을 보니 미리 국민은행 홈페이지에서 계산한 채권매입금액과 본인부담액과 일치하였다. 채권매입금액은 5,175,000원이었는데(등록세고지서에 기재되어 있는 과세표준액을 기준) 채권매입은 만원 단위로 매입하므로 5000원 이상은 금액을 올려(절상, 반올림. 반대로 5000원 이하는 금액을 내린다.) 5,180,000원이 되었고, 본인부담액은 443,640원이었다. 이 영수증에 채권발행번호와 채권매입금액이 기재되어 있으므로 나중에 등기신청서 2면 '시가표준액 및 국민주택채권매입금액' 작성 때 관련 내용을 그대로 기재하면 된다.
그리고 창구직원에게 수입인지와 등기수입증지를 구입할 수 있느냐고 물었더니 등기수입증지는 취급하지 않고 수입인지만 판매한다고 하여 만원짜리 수입인지 15장(15만원)을 구입하여 풀을 빌려 검인계약서 원본 뒷장에다 붙였다. 등기수입증지(8천원)는 등기소에서 구입하여야겠다.
등록세고지서는 3부분으로 되어 있는데, 등록세를 납부하면 은행보관용을 제외한 2부분을 돌려준다. 이중 1부분은 납세자보관용, 다른 1부분이 등기소제출용이다. 등기소제출용도 2부분으로 나뉘어있는데 왼쪽이 등기소보관용, 오른쪽이 등기소의 구청통보용이다. 이것을 자르지 말고 통째로 신청서에 첨부한다.
여기까지가 은행에서 할 일이다.
4. 등기신청서 작성 및 출력, 편철
대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/) 홈페이지의 「부동산등기정보안내」에 보면 '신청서작성및출력' 코너가 있다. 클릭하면 다음과 같은 설명이 나온다.
『부동산등기를 신청하기 위한 절차를 안내해 드립니다.
신청할 등기종류를 선택하여 첨부서면을 준비하고, 신청서를 작성하여 관할등기소에 제출하는 절차까지 단계별로 따라해 보세요.
단, 작성하신 신청서 및 첨부서면은 등기할 부동산이 속한 관할 등기소를 직접 방문하여 제출하셔야 합니다. 먼저 <1단계 등기종류선택>을 클릭해주세요.』
아니면 바로 아래에 등기신청 사건 중 '소유권이전 : 매매 [구분건물]'을 곧바로 클릭한다.
뷰어파일을 설치한 후 나타나는 등기신청양식을 견본과 도움말을 보면서 1면과 2면을 작성한 후 출력하면 된다. 2면 아래쪽의 대리인란에 성명, 주소, 전화번호 등을 기재하고 출력하면 위임장이 자동으로 함께 출력된다. 회원은 작성한 신청서를 2주 동안 보관할 수 있다.
☞ 실제 작성하기
1) 1면 - 집합건물 소유권이전등기신청서
①부동산의 표시 : 등기부등본, 등기필증(구 등기권리증)을 보면서 기재한다. 왼쪽의 도움말을 클릭하면 기재요령이 나온다.
1동의 건물의 표시
서울특별시 **구 **동 100
**아파트 104동
( ⇒ 등기부등본 【표제부】 (1동의 건물의 표시)에 나오는 주소와 아파트 명칭, 동수가 여러 개인 경우에는 동 번호를 기재한다.)
전유부분의 건물의 표시
건물의 번호 : 1-101
( ⇒ 1층 101호라는 뜻. 10층 1004호라면 10-1004가 된다. 등기필증에 나와 있다.)
구 조 : 철근콘크리트조
면 적 : 1층 101호 86.03㎡
( ⇒ 등기부등본 【표제부】 (전유부분의 건물의 표시)에 기재되어 있는대로 적는다.)
대지권의 표시
토지의 표시
서울특별시 **구 **동 100
대 3,600㎡
( ⇒ 【표제부】 (대지권의 목적인 토지의 표시)에 보면 지목이 '대'이고 (전체)면적이 3,600㎡인 것을 알 수 있다.)
대지권의 종류 : 소유권대지권
대지권의 비율 : 3,600분의 38.62
( ⇒ 【표제부】 (대지권의 표시)에 대지권의 종류와 대지권의 비율이 나와 있다.)
※ 이와 같이 부동산의 표시에 기재되는 내용이 많으면 신청서상에는 '별지 첨부'로만 기재되고 별지에 부동산의 표시에 관한 사항만 따로 기재되어 출력된다.
②이하는 도움말과 매매계약서를 참조하여 기재한다. 어려울 것이 없다.
다음(2면 입력)을 클릭한다.
2) 2면 - 시가표준액 및 국민주택채권매입금액
1. 토지 : 아파트의 경우 공란으로 둔다.
2. 건물 : 시가표준액에는 등록세영수증상의 과세표준액을 기재하고, 국민주택채권매입총액, 국민주택채권 발행번호, 등록세, 교육세, 세액합계 등은 주택채권매입영수증과 등록세영수증을 보고 그대로 기재한다., 등기신청수수료는 8,000원으로 기재한다.
- 첨부서면에는 좌측과 같이 첨부할 서면 통수 숫자를 기재하고, 대리인신청의 경우 위임장 1통도 기재한다.
- 날짜(연월일)에는 신청서 작성일이 아닌 등기소에 실제로 신청서를 제출하는 날짜를 기재한다.
- 신청인에 관한 사항을 기재한다. 대리인인 경우에는 대리인을 체크하고 대리인 성명과 전화번호, 주소 등을 기재한다. 대리인 신청의 경우에는 여기에 대리인의 도장을 찍는다. 대리인을 입력하면 위임장이 자동으로 함께 출력된다.
- 관할등기소 검색을 클릭하면 창이 하나 뜨는데 '검색조건'에 매매부동산 소재지(동 이름)를 입력하면 된다. 옥수동을 입력하고 검색을 눌렀더니 '서울동부지방법원 등기과'라고 나온다. '선택'을 누른다.
※ 신청서 2면 하단에 등기수입증지(8천원)를 붙이는 곳이 있다.
3) 위임장
2면에 대리인을 입력하였으면 위임장이 함께 출력되는데, 주의할 것은 신청서에 별지가 첨부되어 있다고 위임장에 별지를 첨부하지 않으면 나중에 등기소에서 보정(보충하여 바르게 고침)하라고 한다. 따라서 위임장 출력시 별지도 반드시 함께 출력한다.
☞ 출력하기
이상을 입력하였으면 상단의 출력하기를 클릭한다. 이전페이지, 다음페이지 등을 이용하여 틀린 곳이 없는지 다시 한번 확인한다. 올바르게 기재되었다면 '인쇄'를 누르고 출력한다. 이때 각 장마다 출력할 매수가 틀리므로 각 페이지마다 인쇄창에서 '현재페이지'로 설정하고 인쇄매수에서 인쇄할 매수를 지정한다.
- 신청서(1면)를 3부 인쇄한다(원본 1부, 부본 2부).
- '다음페이지'로 넘어가 2면은 1부만 인쇄한다. 여기에 등기수입증지를 붙인 후 2부를 복사하여야 하기 때문이다.
- 다음페이지 위임장도 1부만 인쇄한다. 이 위임장에는 등기의무자(매도인)의 인감도장, 등기권리자의 도장(막도장도 상관없음)을 찍어야 한다. 대리인의 도장은 찍지 않는다.
- 다음페이지로 넘어가면 별지가 나오는데 3부 인쇄한다. 이 별지는 신청서 원본, 부본에 항상 따라다녀야 한다. 대리인 신청시에는 위임장에 첨부할 1부를 더해서 총 4부를 인쇄한다.
【소유권이전등기신청서 편철순서】
*원본(신청서 묶음1)
- 소유권이전등기신청서 1면, 2면
⇒ 2면 하단에 등기수입증지 첩부란에 증지(8000원) 첨부
- 등록세영수필확인서 및 통지서
- 위임장(1부)
- 매도인 인감증명서(1부)
- 매도인, 매수인 주민등록등(초)본(각 1부)
- 토지대장등본
- 집합건축물대장등본
⇒ 집합건축물대장등본은 표제부 및 전유부분 모두 발급신청
⇒ 소유자의 주민등록번호 뒷자리 부분도 나오게 민원신청서에 주민등록번호 기재하여 발급신청
- 검인계약서(복사본)
*부본(신청서 묶음2)
- 소유권이전등기신청서 1면, 2면 (복사본)
*부본(신청서 묶음3) ⇒ 이 묶음이 나중에 등기필증이 됨
- 검인계약서 원본 : 뒷장에 수입인지 첨부
- 소유권이전등기신청서 1면, 2면 (복사본)
- 등기필증(구 등기권리증)
이렇게 편철한 신청서 묶음을 각 장마다 대법원 홈페이지의 그림처럼 신청인의 도장을 찍어야 하는데 이를 간인이라고 한다.(대리인이 신청인일 때에는 대리인의 도장을 찍는다) 실제로는 신청인이 간인하지 않고 신청서 묶음을 등기소로 가지고 가면 등기소(과) 민원담당자가 간인해준다.
그런데 등기신청서 2면 하단에 등기수입증지를 등기소에서 구입해서 붙여야 하기 때문에 2면은 일단 빼놓고 클립과 집게를 이용하여(호치키스로 찍으면 등기소에서 다시 풀어야 함) 각각 묶은 다음, 증지 구입·부착, 복사한 후 다시 편철하고 간인하기로 했다. 등기소에 갈 때에는 신분증과 도장(대리인의 경우 대리인의 도장)을 지참한다.
5. 등기소에 신청서 제출
관할등기소인 동부지방법원 등기과(1층)를 방문하였다. 먼저 구내 조흥은행에서 등기수입증지(8000원) 구입하여 신청서 2면 하단에 붙인 후 구내 매점에서 2부를 복사하였다(200원). 등기수입증지는 조흥은행 모든 창구에서 판매한다. 이로써 서류는 다 갖추었다고 생각하여 등기과에 가니 민원상담 하는 곳에서 등기신청에 관하여 상담을 해주고 서류도 정리해주는 것을 보고 나도 차례를 기다려 신청서류를 내밀었다.
친절하게 서류의 미비한 점이 있는지 살펴보더니 등기신청대리인은 누구와 어떤 관계냐며 묻기에 등기권리자의 친형이 된다고 하자 관계를 증명할 호적등본이 필요하다고 한다. 미처 준비하지 못했다고 하자 그럼 등기필증 찾으러 올 때 호적등본(제적된 자 포함된 것)을 제출하라고 했다. 그리고 직접 각 장마다 간인도 해주었으며 편철까지 마저 해주더니 담당창구(등기사건접수)에 제출하라고 한다.
바로 옆 창구로 가서 그대로 제출했더니 담당자가 서류를 살펴보고 도장을 여러 곳에 쾅쾅 찍고 나서 이틀 후 오후에 호적등본을 가지고 와서 등기필증을 찾으러 오라고 하였다. 등기신청 끝이다. 드디어 혼자 힘으로 등기접수까지 마친 가뿐한 기분에 구청으로 달려가 호적등본을 떼었다.
그런데 다음날 오전 등기과 조사계라는 곳에서 전화가 왔다. 위임장에 별지 첨부가 되어 있지 않다는 것이다. 신청서에 별지가 첨부되어 있다고 하자 그것과는 별개로 위임장에도 별지가 첨부되어 있어야 한다는 것이다. 그럼 어떻게 하면 되냐고 묻자 등기필증 찾으러 올 때 조사계에 들러 보정하면 된다는 것이다. 즉, 위임장 양식에 '별지 첨부'를 지우고 거기에 직접 부동산의 표시를 쓰면 된다는 것이다. 신분증과 도장을 지참하면 된다고 한다. 이것은 본인이 아닌 대리인이 신청하는 경우에만 해당하는 것이어서 본인신청의 경우에는 신경쓸 것 없다.
6. 등기필증 찾으러 가는 길
오후 동부지방법원 등기과로 가서 담당자에게 등기신청서류를 받아 위임장에 '부동산의 표시' 부분을 써넣고 다시 제출했더니 등기필증을 내주었다.
등기필증이라고 해서 특별한 것은 없고 등기신청시 제출한 부본(신청서 묶음3) 중에서 검인계약서 원본을 제일 윗부분으로 편철하여 기계에 넣으니 '등기필' '서울동부지방법원'이라는 빨간 도장이 찍혀 나온다. 이것이 등기필증이라며 분실하지 말라고 하면서 내준다. 등기도 되어 있다고 한다. 돌아와서 인터넷으로 등기부등본을 발급(800원)해 보니 소유권이 이전되어 있었다. 이로서 나홀로 소유이전등기가 완전히 끝난 것이다. 뿌듯하다.
■ 실제 지출한 비용 [* 기준시가 : 225,000,000원]
- 취득세 : 4,500,000원 → 전용면적 25.7평(85㎡) 이하이기 때문에 농업특별세 면제
- 등록세·교육세 : 4,050,000원
- 인지세(수입인지) : 150,000원
- 등기신청수수료(등기수입증지) : 8,000원
- 주택채권매입액 : 443,640원
- 토지대장·집합건축물대장등본 : 2,600원(소유자의 주민등록번호가 나오지 않아 다시 발급 받았으므로 실제로는 3,600원)
- 복사비 : 200원
- 소유권이전 확인용 등기부등본 발급(인터넷) : 800원
- 교통비 : 약 10,000원
* 아래는 대리인으로서 신청한 경우
- 매도인의 부동산매도용 인감증명·주민등록초본 : 950원
- 매수인의 주민등록등본 : 350원 → 매수인의 인감증명은 필요 없고 주민등록초본이 아닌 등본도 가능
- 호적등본(제적된 자 포함) : 600원
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