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신씨 wrote...
: 임차보증금 : 5,000 만원(월세 : 만원)
: 소송제기 사유(서식에 구애되지 마시고 편하게 기재하세요)
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: 안녕하세요..부산에 거주하고있고 회사원입니다
: 전세 계약기간 2년은 2007년 10월 3일로 완료되었습니다
: 주인쪽에선 대체 세입자가 있어야 전세금을 돌려준다는데 지금현재 상황이
: 근저당설정과 압류건이 있어 대체 세입자가 들어오지 않고있습니다
: 저흰 다른쪽으로 이사를 가야되는 상황이지만 전세금문제로 이사를 못하고있습니다
: 경매 또는 소송 최후에 수단까지도 생각을 하고있습니다
: 이런경우 저희쪽에서 준비해야되는 서류나 방법과 절차 비용에 대해 궁금하며
: 세입자인 저희가 낙찰을 받게될경우 상황은 어떻게 되는지...
: 되돌려 받지못하는 부분에 대해선 주인이 살고있는 쪽으로
: 소송이나 경매를 통해 5,000만원이란 전세금을 다 되돌려 받을수있는 방법이 있는지
: 아니면 런경우 얼마큼에 금액을 되돌려 받을수 있는지....
: 지금입장에서 최대한의 전세비용을 받을수있는 방법이있는지
: 상세한 답변으로 도움글 부탁드립니다..수고하십시오
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안녕하세요.
귀하는 전세 임차인으로서 임차보증금의 반환을 청구하였으나 임대인이 새로운 임차인을 구하여 보증금을 반환하겠다고 하였음에도 귀하 보다 후순위인 저당권이 있어 새로운 세입자 입장에서는 선순위 저당권이 되어 들어올 세입자가 없는 모양이군요.
위와 같은 상황에서 귀하는 보증금반환 청구소송을 통하여판결을 받고자 하며, 그 판결에 의한 강제경매를 통하여 보증금을 반환받는 최종 방법까지 고려하고 있으며, 그 경매에서 귀하가 매수하는 방법 까지 생각하고 있군요.
귀하의 질문은 민사소송법, 민사집행법을 총 망라하여 설명을 드려야 하는 광범위한 부분입니다.
그렇더라도 요첨만 설명을 드리겠습니다.
우선 귀하는 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖추고, 확정일자를 받았다는 전제하에서 설명을 드립니다.
귀하는 주임법 상의 임차권등기명령을 고려해 보아야 할 것입니다.
등기명령은 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 반환받을 수 없는 임차인이 부득이 이사를 가야하는 상황일 경우 위 등기명령을 해 둠으로서 임차인의 대항력, 우선변제권 등을 유지하는 제도로 임대인의 동의 없이 등기기 가능합니다.
그리고 임대인을 상대로 보증금 반환청구소송을 제기할 수 있으며, 그 소송에서 원금 및 이에 대하여 임대기간 만료일 부터 완제일까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결을 받을 수 있을 것이며, 그 판결문으로 강제경매를 신청할 수 있습니다.
또한 귀하는 강제경매에서 응찰하여 낙찰을 받으면 매수인으로서 귀하의 채권과 매수대금의 납입금을 상계처리할 수 있습니다. 예를 들어 매수대금이 7,000만원 이라면 귀하의 보증금 5,000만원(이자를 포함)을 공제한 돈을 납부하면 될 것이고, 귀하가 납입한 돈 중에서 경매비용 등을 우선 변제받을 수 있을 것입니다.
귀하가 대항력있는 임차인으로서 임대목적물의 가치가 귀하의 보증금보다 이하라면 귀하는 그 낙찰대금에서 경매비용, 보증금 등을 우선 변제받을 것이며, 나머지 회수하지 못한 돈은 임대인에 대한 일반 채권자로서 임대인의 다른 재산에 압류 등을 할수 있을 것입니다.
위와 같은 설명은 귀하가 대항력있는 임차인임을 전제로 한 것입니다.
그러므로 귀하는 임차권등기명령절차, 소송절차, 강제경매절차, 매수신청 절차 등에 관하여 구체적인 사항은 그때 그때 마다 문의하시면 적절하게 서비스를 받을 수 있을 것입니다.
출처 : 집현전법률사무소 무료전화(0505-581-1028)
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