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윤 wrote...
: 안녕하세요. 여기는 군단위 지방입니다.
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: 제가 세를 들어사는 오피스텔이 10/1자로 경매결정이
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: 나서 배당신청을 하라고 통지서를 어제 받았습니다.
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: 오피스텔 전체 (분양자빼고)-11층*각10호))경매결정
:
: 이구요.
:
: 등기부상황에 1,2순위만 보자면.
:
: 1. 근저당설정 최고 1500만원(농협..)
:
: 2. 전세권설정 윤상현 2500만원(상담본인)
:
: 이후 2006.2007에 연거퍼 은행권에서 가압류가 있습니다.
:
:
: 근저당 설정 최고가 1500만원이구요(각호마다)
:
: 저희는 15평이라(제일 작은) 1200만원이 되어 있습니다.
:
:
: 저희는 2004.12.27-2006.12.27 로 1차 계약기간 끝난후
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: 묵시적갱신이 되었다가, 2007-7.9에 "내용증명"으로
:
: 계약유지 거절사유를 밝히고 2007.10.10까지 보증금
:
: 2500만원의 반환을 요구하였습니다. 이와중에,
:
: 9/21~26일 무렵에 근저당설정권자인 농협에서
:
: 경매신청을 한 것 같구요. 통지서 결정문이 10/1자
:
: 로 확정되서 왔더라구요.
:
: 문젠, 10/10 묵시적갱신거절후 계약기간종료일이
:
: 지난 오늘까지 "전세금반환청구"라든가 "지급명령"
:
: 같이 법적으로 집주인에게 어떤 행동도 저희가
:
: 하지 않았다는 점인데요.(이미 가압류때문에 경매로
:
: 갈거라는 소문이 파다해서..포기하던중..)
:
: 이제라도 전세금 반환청구소송을 할 수 있나요...
:
: 만약 소송을 하게 되면, 일단 집을 비우고 나서
:
: 해야만 하는건지요...저희는 갈 곳도 없거든요.
:
: 보증금을 받아야 월세로 들어가든 할 수 있는 형편이라...
:
: 그리고..경매결정이 나서 배당요구를 하라는 통지서를
:
: 받아둔 지금, 반환청구소송을 내는건 의미가 없을까요?
:
: 아니면,
:
: 그냥 경매 감정가가 정해지고 경매진행후, 배당금을
:
: 받고 집을 비운다음에, 다시 청구소송을 내야하는
:
: 걸까요? 오갈곳이 없으니 답답할 노릇입니다ㅠㅠ
:
: 아참, 그리구요.
:
: 경매로 진행되면 , 저희가 최우선변제금을 받는데
:
: 순위가 어떻게 될까요..
:
: 8월에 같은 15평 여섯 가구가 공매가 되었는데
:
: 그때 감정가가 2100만원이어서 집주인이 낙찰받았는데
:
: 그 낙찰가가 2150~2200만원이었다고 합니다.
:
: 이경우- 이번에 경매신청된 모든 15평들의 감정가도
:
: 2100만원선에서 결정이 나겠지요? 그렇다고 봤을때-
:
: 저희가 우선받을 수 있는 배당금은 얼마정도나
:
: 될는지요...그리고 배당금을 받으려면 무조건 명도확인서
:
: 를 제출해야 하는데...그럼 집을 비워야하고..
:
: 집을 비우고 나가면서 일부 배당금을 받겠지만,
:
: 나머지 보증금 잔액에 대한 청구는 어떻게 해야
:
: 하는지요...
:
: 질문이 굉장히 길어서 죄송합니다만,,저희가
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: 지금 너무 다급하고 아는게 전혀 없어서요...
:
: 참고로, 집주인은 와이프 명의고 실제 관리자는
:
: 그 남편인데...그 남편의 모든 재산이나 와이프의
:
: 재산 또한 은닉.빼돌려진 상태입니다.
:
: 감정가가 2100만원.
선순위 근저당 1200만원.
-- 만약 전세권자(2500만원)인 저희가 그냥 낙찰을 받는다
고 할 경우, 저희는 얼마나 비용을 부담해야 할까요?
우선변제금 1200만원만 상계되고 경매비용+낙찰잔액
을 부담해야 하나요?
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안녕하세요.
귀하는 임차인으로서 거주하고 있는 부동산이 경매절차가 진행중이군요.
선순위 저당권(농협) 1,200만원, 귀하의 보증금 2,500만원, 감정가 2,100만원(예상액), 예상낙찰가 2,300만원 을 기준으로 판단컨데,
귀하는 근저당권 설정 후에 대항력을 갖추었을 것이므로 위 낙찰대금 2,300만원에서 주임법 상의 최우선 변제금 1,200만원을 우선 변제받을 것으로 보이고, 나머지 1,100만원은 경매비용, 저당권자의 채권이 변제될 것입니다.
그러므로 귀하는 나머지 보증금반환채권 1,300만원은 소유자에 대한 일반채권자로서 보증금반환소송을 통한 판결을 받아 그 판결문을 가지고 소유자의 재산에 강제집행이 기능할 것입니다.
보증금반환청구 소송은 귀하가 집을 비워주기 전에도 가능한 것이므로 경매진행 여부와 상관없이 소송은 가능할 것입니다.
귀하는 위 경매절차에서 배당금(최우선변제금 1,200만원)을 받을때까지 건물을 점유할 권리가 있으므로 배당 받을 때까지 대항력을 잃지 않도록 주의하셔야 할 것입니다.
피치못랄 사정에 의하여 이사를 가야하는 상황이라면 임차권등기명령을 활용하시기 바랍니다.
또한 귀하는 경매중인 부동산에 대한 매수인으로 입찰이 가능한 것이며, 매수대금에서 최우선 변제금을 상계하는 것이 가능할 것입니다. 즉, 2,300만원 중 1,200만원을 공제한 1,100만원을 매수대금으로 납부할 수 있을 것입니다.
출처 : 집현전법률사무소 무료전화(0505-581-1028)`
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