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최wrote...
: 안녕하세요....꾸~~~벅
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: 다름이 아니오라 상가를 하나 소유해서 임대를 하고 있는데 며칠전 상가를 가보니 제가 알고 있는 임차인이 아니라 다름사람이 영업을 하고 있어서 자초지정을 알아보니 임차인이 외국을 나가려고 다른 사람한테 상가를 벌써 넘겼더라구요...
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: 근데 임차인이 지금 영업을 하는 사람에게 시설비를 일단 50%밖에 받지 못했고 나머지 50%는 매달 송금해주기로 했답니다
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: 그래서 임차인이 지금 영업을 하고 있는 사람에게 명의를 넘겨줄수 없으니 시설비를 다 받을때까지 그냥 자신의 명의로 하면 안되겠냐구 하더라구요..
: 다시말해 지금 영업을 하고 있는 사람과 다시 새로 계약서를 쓰지 말고 그냥 이대로 가자는 얘기죠...
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: 근데 제 생각에는 그러면 안될거 같아서요...
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: 무슨 문제가 생기더라도 임차인 명의가 지금 영업을 하고 있는 사람이 아니라 외국에 있는 사람이면 문제해결 하기도 힘들고 왠지 찝찝하네요...
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: 어떻게 해야 하나요?
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: 그리고 이처럼 임차인 명의를 변경하지 않고 계약서도 새로운 사람과 다시 쓰지 않을때 생길수 있는 문제 어떤것들이죠?
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: 또 제가 명의변경과 계약서를 변경하지 않는것을 승인하지 않았는데도 전차인이 저도 모르게 그냥 외국으로 가버리면 어떻게 하죠?
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: 소중한 답변 부탁드립니다
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안녕하세요.
계절이 계절이니 만큼 주택 및 상가 임대차에 관한 분쟁으로 인한 상담 사례가 늘어나고 있습니다.
우리 민법은 전대차에 관하여 629조 내지 632조에서 규정하고 있습니다.
위 규정을 요약하면 전대차는 원칙적으로 임대인(소유자)의 동의를 받아야 하고, 동의를 받지 않고 전차계약을 한 경우에는 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 임차인이 전대차에 관하여 임대인의 동의를 얻은 경우에는 전차인과 직접 효과(차임의 직접수령)과 발생합니다.
그러므로 귀하는 현 임차인과 임대차계약을 합의해지하고, 새로운 임차인과 재계약을 할 것인지, 그렇지 않고 현 임차인이 동의없이 전대하였다는 이유로 임대차계약을 해지할 것인지에 선택적 위치에 놓여 있습니다.
귀하가 염려하듯이 현임차인이 전대차관계를 놓고 외국에 나가면 귀하의 권리를 실행하는 부분에 많은 애로점이 있을 것입니다.
그러므로 귀하는 전대차 보다는 현임차인과 계약을 해지하고, 새로운 임차인과 새로운 임대차계약을 체결하는 것이 유리할 것입니다.
또한 현임차인이 새로운 임차인에게 시설비(권리금)을 50%밖에 받지 못하였다고 하면서 계약체결을 방해하고 있는바, 그것은 귀하와 아무런 상관이 없으며, 구 임차인과 신임차인 간의 채권채무관계에 불과하므로 구임차인의 요청을 받아들일 필요는 없습니다.
따라서 귀하는 구 임차인과의 임대차계약을 명시적으로 해지하시고, 구 임차인의 계약거절 청구에 응하지 마시고, 새로운 임차인과 새로운 계약을 체결하고, 나머지 부분은 임차인들간에 알아서 하라는 입장을 취하시는 것이 현명할 것으로 판단됩니다.
출처 : 집현전법률사무소 무료전화(0505-581-1028)
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