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변wrote...
: 수고많으시구요, 부동산 거래와 관련하여 한가지 질문을 드리고자합니다.
: 저희 집안에 돌아가신 아버님 소유의 땅이 3만평이 있었는데, 현재 아버님 사후 가족들(7명)에게 상속이 되어진 상태입니다.
: 이 땅을 갑이라는 사람이 지금 사려고 하는데, 매매가액(600억)이 크다보니 일반적인 정상계약으로는 거래가 어렵습니다. 이유는 그 큰돈을 현금으로 가지고 있는 사람도 드물고, 빌딩이라면 임대수익이라도 있을텐데, 그 큰돈을 주고 당장 사용할수도 없는 땅을 산다는 것이 도저히 상식적으론 어려운 일이기 때문입니다.
: 그래도 갑이라는 사람은 그 땅에 사업계획서를 작성하여 토지거래허가도 받고, 매수를 한다고 하네요. 문제는 거래조건인데요..
: 일반적인 경우, 계약금 10%와 중도금 40%, 잔금 50% 해서 계약을 마무리 짓지 않습니까? 그리고 계약을 중도에 포기하면 계약금 10%는 반환의무가 없는 거구요,
: 그런데..그쪽에서 내건 조건은 계약금 30%에 3개월-5개월 뒤, 잔금 70%로 마무리하는 대신 계약금 30%에 대해서 근저당 설정을 잡아달라는 겁니다. 목적은 원금 30%에 대해서 계약 불이행시 떼일 것을 걱정하여 원금보전 목적이라 하는군요.
: 제가 걱정하는 건 그렇게 되면, 1) 만약 5개월 뒤에 잔금을 못치르면 계약을 원점으로 돌리면 다행이지만, 근저당을 빌미로 계속 시간끌기를 하면서 다른 곳에 매도도 못하도록 악질적인 행위를 하면 어떻게 할까? 하는 것과 2) 계약금이 30%나 들어가 버리면 중도금이 들어간 성격과 같다고 보고, 잔금을 치르지 않아도 매수예정자에게 일정 권리가 발생한다는 말을 들었는데, 사실인지요? 그러면 저희 땅을 나중에 저희 맘대로 하지 못하는 경우가 발생하지 않나요? 하는 부분입니다.
: 이 계약을 어떻게 풀어가는 것이 현명할까요? 혜안을 부탁드립니다
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안녕하세요.
귀하는 거액의 부동산을 상속받았으며, 매수 업자가 나타나 매매계약을 체결하려 하는데, 계약조건이 계약금을 30%로 하고, 그 근저당권을 설정한다고 하며, 나머지 잔금은 4-5개월 후에 일시불로 지급하기로 할 것을 조건으로 하는 모양이군요.
위의 조건은 기획부동산의 냄새가 많이 납니다.
그러므로 계약을 체결할 시 근저당권이 아닌 현실제공된 계약금을 수령하는 것이 좋을 것이고, 계약의 불이행시 물취 규정을 반드시 규정하시기 바랍니다.
위와 같이 큰 계약을 체결할 시 변호사의 조력을 얻어 계약에 임하는 것이 좋을 것입니다.
그리고 구체적인 사례가 있습니다.
위 사례는 계약금3억, 중도금은 농협대출(근저당권설정)에 매도인이 동의하는 조건, 잔금 매수자(투자자)를 구한뒤 지급하는 조건이었으며, 중개업자가 개입되어 있으며, 실제 자금은 계약금이 전부이면서 그 부동산을 묶어 놓고 기획부동산 사무실(텔레마케팅)을 통하여 매도하여 이익을 취할 목적이었던 것입니다.(위 부동산은 매도인이 양도소득세법 개정으로 장기보유특별공제가 적용되지 않는 2007년 이전에 처분하여야 할 상황이었음)
법률사무실에서는 이 계약의 해지 통지 및 계약금의 몰취를 주장하자, 상대방이 부동산처분금지가처분을 하였으며, 제소명령에 의하여 본안소송이 제기되어 그 소송에서 조정(몇일까지 중도금을 지급하지 않으면 계약은 취소되고 계약금은 몰취된다)이 성립되어 상대방의 불이행으로 계약금을 몰취한 사례라 하겠습니다.
귀하의 경우도 위 사례와 아주 흡사하다 할 것이므로 귀하가 반드시 위 부동산을 처분하여야 할 입장이 아니라면 굳이 현금이 하닌 근저당권설정 등으로 시간을 끌면서 토지를 쪼개어서 폭리를 취하는 중개업자의 농간에 놀아날 이유가 없다고 생각됩니다.
만약, 계약을 체결하게 되면 반드시 법률사무소의 조언을 구하여 하는 것이 좋을 것입니다.
출처 : 집현전법률사무소 무료전화(0505-581-1028)
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