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이wrote...
: 답변글 감사하며 많은 도움되고 있습니다.
: 앞서 2007-11-03 "임대차해지방법과 보증금 반환 방법을 알고싶습니다" 라는 글과 답변을 받았고 내용은 아래있습니다.
: 이미 계약해지 통지를 보냈으나 아무런 답변이나 조치기 없습니다. 그렇다고 일방적으로 문을 닫을 수도 없고 영업을 하면서도 향후 임대료 부분의 처리 문제라든지 걱정되는 일들이 많습니다.
: 때문에 향후 다툼의 소지를 없애기 위한 좀 더 분명한 방법은 없는지와 법원에 "계약해지"에 관한 소송절차나 방법은 없는지 알고 싶어 추가 질문드립니다. 감사합니다.
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: 아래는 앞서 질문드히고 답변받은 내용입니다.
: : 수고하십니다.
: : 저는 5층 건물 2층 약 48평을 보증금 6,000만원 월세 150만원에 5년 계약하여 일반음식점(종목:맥주전문점)을 운영하면서 3년 반이 지났습니다.
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: : 임대계약을 해지하려는 이유는
: : 첫째는
: : 음식점 영업은 수돗물이 필수 조건입니다. 그러나 지난 3년 이상 건물내 수도 사정이 나빴으며 사용기간동안 수압이 떨어져 물이 졸졸거리거나 단수가 자주 발생하다가 지난 1월에는 6일간이나 발생했습니다. 이런 원인이 건물 신축 당시에는 지하와 옥상에 물탱크가 설치되었으나 이를 철거하고 수도사업소 라인을 직수 연결하여 수압 높을 때는 문제가 없으나 수압이 다소 떨어지는 경우는 단수가 발행해왔습니다. 이러한 내용은 수도사업소에서 현장확인하였고 구청 보관 건축도면을 확인했습니다.
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: : 둘째는
: : 저는 2층을 임대사용합니다. 1층 편의점이 지난 1월말 변경되면서부터 1층 건물앞 대지안의 공지부분을 점유하고 오락기계와 간판을 설치하면서 통행불편이 발생하고 매장 입구를 가려 영업방해가 발생하고 있어 건물주인에게 해결을 총구했으나 도리어 이를 묵인해주면서 다툼이 발생했습니다.
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: : 셋째는
: : 5층 건물주에 3,4,5층이 영업부진으로 문을 닫고 나가면서 공실 상태입니다. 건물은 24시간 개방되어있다보니 아무나 들어와 싸우고, 술먹고, 잠자고 나가면서 건물 분위기가 썰렁하면서 이들로 인해 방문 고객들이 무서워 합니다.
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: : 넷째는
: : 층마다 화장실이 1칸씩 남여 공용사용해야하면서 임대 면적이 비해 좁아 부득이 다른 층 화장실을 사용해야합니다. 다소 불편하지만 2층 화장실이 밀리는 경우는 지난 3년 이상을 다른층 화장실을 사용해왔는데 금년 초부터 다른 층이 모두 문을 닫으면서 건물주인이 화장실을 잠가놓고 못쓰게 하면서 매장을 찾은 손님들이 화장실 사용에 불편을 느끼면서 영업 매출과 이미지가 떨어졌습니다.
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: : 다섯째는
: : 넷째와 같은 이유겠으나 이렇게 1,3,4,5층 화장실을 잠가 놓다보니 건물앞이 버스정류장이고 지나가는 일반인들이 용변을 해결하려고 들어왔다가 해결을 못하고 건물 곳곳에 용변을 보거나 심지어 2층 매장을 올라오는 계단 밑에다가 수시로 용변을 해결하므로 이를 치우는데도 어렵지만 이를 본 고객들이 놀래 돌아가거나 미끄러져 넘어지는 일들이 발생하면서 CCTV를 설치하여 발견 즉시 쫓아내려가지만 한계와 근본적인 해결방법은 못되었습니다. 이런 내용을 건물주인에게 알려 해결을 요청했으나 무시당하고 있습니다.
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: : 국내경기 사정도 불경기고 이런 이유 등으로 매출이 50% 이하로 떨어지므로 임대료 인하요청과 법원에 조정신청했으나 받아드려지지 않았습니다.
: : 이대로 계속 영업한다 것도 매달 많은 적자를 감당하면서 계약기간을 지키기에는 어려움이 있어 계약 해지 요청을 서면으로 수차 발송했으나 받아드려지지 않고 있으며 추가 서면은 계속 반송시키고 있습니다.
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: : 상기와 같은 이유가 계약해지 사유가 되는 지와 계약해지를 통보하면 어떤 효력이 있는지, 별도로 계약해지를 법원에 청구하는 방법을 알고 싶습니다.
: : 계약 해지를 통보한후에 임대료를 반환 받지 못하는 동안 영업하는 기간동안 임대료는 어떻게 되는지와 임대료를 못받고 나가는 경우 취할 조치도 알고 싶습니다.
: : 감사합니다.
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: 안녕하세요.
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: 귀하는 임차인으로서 5년계약에 3년이 지난 시점에서 건물사용에 변화가 생겨 임대인에게 그에 대한 적절한 조치를 요구하였으나 이를 이행하지 않아 계약의 해지 여부를 고민하시는 군요.
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: 계속중인 계약을 해지 하기 위하여는 계약의 내용이 잘 이행되고 있는 상황에서는 합의에 의한 경우외에는 일방이 해지를 주장할 수는 없는 것이고, 일방당사자가 계약의 내용을 이행하지 않더라도 일방적으로 해지하는 것은 인정되지 않으며, 일정기간 계약의 이행을 최고하고, 그 최고에도 불구하고 상대방이 이행하지 않을 경우 그 계약을 해지할 수 있는 것입니다.
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: 또한 임대차계약에 있어 임대인은 그 임대목적물을 임차이니의 사용목적대로 사용할 수 있더록 유지, 보수하여야 할 의무가 있습니다.
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: 귀하의 경우 상수도 수압문제, 화장실문제, 입구 문제 등으로 임대인에게 의무를 이행할 것을 최고하였으나 이에 응하지 않는 것으로 보이므로 귀하는 계약의 해지를 통지할 수 있을 것입니다.
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: 이러한 계약의 해지통지가 상대방에게 도달하면 계약이 해지되는 것이며, 귀하의 임차보증금의 반환과 건물을 비원주는 것은 동시에 이행되어야 하는 것입니다.
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: 또한 위 해지통지가 상대방에게 도달되면 귀하는 차임 지금급의무를 면하게 되는 것입니다.
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: 그런데, 귀하의 임대인의 의무위반 주장에 대하여 다툼의 소지가 있을 경우 법원의 판단을 받야 결론을 내려야 하는 것이고, 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 그 보증금의 반환을 법원을 통하여 청구하여야 할 것으로 보입니다.
: 이 경우 차임의 경우도 결국 법원의 판단에 따라 결정되어 질 것입니다.
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: 그러므로 귀하는 임대인을 상대로 계약의 해지 및 보증금의 반환을 통지하고, 임대인이 이에 응하지 않을 경우 법원에 보증금반환 청구소송 등을 제기하여야 할 것으로 보입니다.
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출처 : 집현전법률사무소 무료전화(0505-581-1028)
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